土地是國家的財產，國家永久擁有土地的所有權，卻可以將土地的使用權以招標、轉讓、審批等形式轉移出去，這些土地使用權所有者可以對土地進行租賃，買賣等行為。但需要注意的是，租賃土地使用權是有一定的限制的，租賃土地的使用權只有在這些限制中才有效。今天，小編就針對租賃土地來給您深度剖析一下租賃土地使用權的限制問題。
一、期限的限制
土地使用者可以通過支付出讓金取得出讓國有土地使用權，也可以通過支付租金取得租賃土地使用權。土地交易中除各種土地物權的交易外，也存在相應的債權交易。而出讓金比租金高，從國家手中取得土地使用權者為實現土地租賃經營、抵押經營等債權權利，多欲以租賃方式取得土地使用權，若租期過長，國家作為土地所有權人的經濟利益無法得到保障，因此，租賃期限不得超過國務院規定的土地使用權出讓的最高年限。同時，基於承租人在合同關係中的弱勢地位，為了更好地保護其合法權益，穩定租賃關係，防止國家單方因未約定租賃期限而任意終止租賃合同，對租賃合同中未約定期限的，應參照土地使用權出讓最高年限處置。
此外，國有土地租賃合同仍是租賃合同，但由於標的物土地使用權具有特殊性，《合同法》中有關“物”租賃的規定不能完全適用，如第214條“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”土地作為重要不動產由土地使用者開發利用，若期限規定的過短，用地者為了在短期內取得最大的利益，必然對土地搞掠奪性開發，濫用土地使用權，到期收回土地使用權時，土地已退化或毀損嚴重，土地質量明顯下降，這既不利於土地資源的合理利用與保護，也不利於發揮有限土地資源再利用的價值。因此，土地使用權租期不可限定於二十年。
為了更合理、有效地利用土地資源，切實保障國家的土地收益，根據是否建地上物及其建成後是否長期使用，國有土地使用權租賃可分別實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用於修建臨時建築物的土地，應實行短期租賃，租期一般不超過五年;對需進行地上建築物、其他附著物建設後長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租期由租賃合同約定，但租期最長不得超過法律規定的同類用途的土地出讓最高年限。
二、用途的限制
租賃土地使用權人與國有土地所有者代表之間是一種債權債務關係，依《民法通則》、《合同法》的有關規定，債權人轉讓權利的，應當通知債務人或經其同意。因而租賃土地使用權的轉讓必須經出租人國有土地所有者代表的同意，以維護社會公共利益，保障交易的安全，減少糾紛的發生。但以從事商品房開發、經營為目的取得土地使用權的，在土地上建成房屋後將其出售，根據房地一致原則，房屋使用範圍內的土地使用權隨之轉移，弊端之一：該租賃土地使用權轉移並未經出租人國有土地所有者代表的同意;弊端之二：房屋買受人支付價款取得房屋所有權，除此之外，因租賃土地使用權的轉讓，房屋買受人還需承擔租金支付義務，這無疑加重了買受人的負擔。而租賃土地使用權人則以支付少於出讓金的租金為代價，取得了高額的房屋價款且擺脫原租賃合同約束，這顯然有失公平。基於上述考慮，規定以租賃方式取得的土地使用權，不得用於從事商品房開發，是合理的。
從合同的角度出發，承租人作為一方當事人，不能單方改變租賃合同約定的權利和義務，必須徵得對方當事人的同意;從管理者與被管理者的角度考慮，承租人需要改變租賃地塊的約定用途的，必須經都市計畫管理部門批准。因此，在國有土地租賃期限內需改變租賃合同的約定用途的，承租人應當向國有土地所有者代表和都市計畫管理部門提出申請，經批准，租賃雙方重新簽訂租賃合同或簽訂補充合同，並根據改變的用途相應調整租金。
土地使用權所有者雖然可以使用該土地為自己盈利，但土地的所有權還是歸國家所有，因此，開發商等在使用土地的過程中一定會受到些許限制，以此來保證國家的利益。小編需要提醒您的是，租賃土地使用權的限制包括期限的限制和用途的限制，也就是說，土地使用權所有者並不是永久擁有土地的使用權，也不是怎麼操作都可以的，操作不好很可能觸犯法律。
