一、土地使用年限到期歸誰
根據《物權法》的相關規定，住宅土地使用年限到期後將自動續期，而2007年修訂的《土地管理法》中的相關規定則是土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當最遲於屆滿前一年申請續期，根據社會公共利益需要收回該土地的，應當予以批准。准予續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或未獲批准的，土地使用權由國家無償收回。
二、土地使用年限的法律規定
根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
居住用地70年;
工業用地50年;
教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年;
商業、旅遊、娛樂用地40年;
倉儲用地50年;
綜合或者其他用地50年
三、計算方式
土地使用權年期修正
1、實質
土地使用權年期是指土地交易中契約約定的土地使用權年限。土地使用權年期的長短，直接影響可利用土地並獲相應土地收益的年限。如果土地的年收益確定以後，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高。因此，通過土地使用權年期修正，可以消除由於使用期限不同所造成的價格上的差別。
2、修正方法
(1) 計算使用年期修正係數，年期修正係數按下式計算：
K=1-1/(1+r)m /[1-1/(1+r)n]
式中：K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正係數;
r——土地還原率;
m——待估宗地的使用權年期;
n——比較案例的使用權年期。
(2) 利用年期修正係數對交易案例地價進行年期修正，即有：
年期修正後地價=比較案例價格×K
案例：若選擇的比較案例成交地價每平方米為500元，對應使用權年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8%，則年期修正如下：
年期修正後的地價=500×1-1/(1+8%)20/[1-1/(1+8%)30]=436.06元/m
在實踐中，土地使用年限到期歸誰的問題，需要根據所佔地的用途來說。一般情形下住宅用地到期後是不用自己管的會自動續期的，而其他用地到達期限之後需要繼續申請續期的，申請下來可以繼續使用，申請不下來國家將收回土地。所以，市民們不需要擔心自己的房屋到期後的使用問題。
