上海集體土地徵地補償有哪些規定?
《上海市徵收集體土地房屋補償暫行規定》
第一條(目的和依據)
為規範徵收集體土地房屋補償行為，維護徵地範圍內房屋權利人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《上海市實施⟨中華人民共和國土地管理法⟩辦法》等法律、法規的規定，制定本規定。
第二條(適用範圍)
在本市行政區域範圍內徵收集體土地中實施房屋補償的(以下簡稱“徵地房屋補償”)，適用本規定。
第三條(補償原則)
徵地房屋補償，應當遵循“程式正當、公平補償、結果公開”的原則，保障被徵地農民的居住條件，維護被徵地農民的合法權益。
第四條(管理部門)
市土地管理部門是本市徵地房屋補償工作的主管部門。
市和區(縣)發展改革、城鄉建設、農業、社會保障、房屋管理、財政、工商、審計、監察等部門應當協同做好徵地房屋補償工作。
鎮(鄉)人民政府、街道辦事處應當配合做好徵地房屋補償工作。
第五條(補償主體與實施部門)
區(縣)人民政府負責本行政區域的徵地房屋補償工作。
區(縣)土地管理部門組織實施本行政區域的徵地房屋補償工作。
區(縣)土地管理部門下屬的徵地事務機構(以下稱“區(縣)徵地事務機構”)具體實施徵地房屋補償工作。
第六條(徵收集體土地房屋補償程式)
徵地房屋補償是徵地補償安置工作的組成部分。徵地補償安置程式按照國家和本市有關規定執行。
第七條(擬徵地告知後不得實施的行為)
在徵收集體土地依法報批前，區(縣)土地管理部門應當向被徵地農村集體經濟組織和農戶公佈《擬徵地告知書》，告知徵地房屋補償的政策依據以及本條第二款的要求，公佈時間不得少於10日。
《擬徵地告知書》公佈後，擬徵地範圍內應當執行下列規定，但限制的最長期限不得超過一年：
(一)不得新建、改建、擴建建築物、構築物及其他設施;
(二)不得突擊裝修房屋;
(三)不得辦理新增、變更工商營業登記;
(四)擬徵地範圍內已取得建房批准檔案但新房尚未開工的，不得開工;
(五)不得從事其他不當增加補償費用的行為。
違反前款規定實施的，不予補償。
第八條(房屋調查確認)
《擬徵地告知書》公佈後，區(縣)徵地事務機構應當會同鎮(鄉)人民政府或者街道辦事處以及村(居)民委員會組織對擬徵地範圍內宅基地及房屋的權屬、面積、房屋用途等情況進行調查，情況屬實的，納入徵地補償登記範圍。調查結果應當經宅基地使用人、房屋所有人確認，並在擬徵地範圍內公佈。
第九條(房屋補償費用)
房屋補償費用包括用於貨幣補償的資金和用於產權調換的房屋。用於貨幣補償的資金應當在徵地房屋補償方案公告前足額到位，並做到專戶儲存、專款專用。用於產權調換的房屋在交付時應當符合國家質量安全標準和本市住宅交付使用許可要求，並做到產權清晰、無權利負擔。
第十條(徵地公告和徵地補償安置方案公告)
徵收集體土地依法批准後，區(縣)人民政府應當在被徵地所在的鎮(鄉)、村予以公告(以下稱“徵地公告”)，公告期不得少於10日。
徵地公告後，區(縣)徵地事務機構應當根據調查結果擬訂徵地房屋補償方案，並納入徵地補償安置方案，由區(縣)土地管理部門進行公告，公告期不少於30日。徵地房屋補償方案應當包括以下內容：
(一)房屋的補償方式;
(二)補償金額的計算方法;
(三)安置房屋坐落、單價;
(四)土地使用權基價;
(五)價格補貼;
(六)簽約期限;
(七)其他事項。
區(縣)土地管理部門應當就徵地房屋補償方案聽取相關權利人意見。相關權利人申請聽證的，應當在徵地房屋補償方案公告後5個工作日內提出書面申請;符合條件的，區(縣)土地管理部門應當按照規定組織聽證。區(縣)徵地事務機構應當根據徵求意見和聽證會情況，修改徵地房屋補償方案。
第十一條(簽訂補償安置協議)
徵地房屋補償方案經區(縣)人民政府批准後，區(縣)徵地事務機構與宅基地使用人或者房屋所有人應當按照徵地房屋補償方案協商簽訂房屋補償安置協議。房屋補償安置協議應當載明補償方式、補償金額、安置地點、搬遷期限、臨時安置過渡期限、違約責任等內容。
第十二條(計戶標準和麵積確定)
徵地房屋補償應當以合法有效的宅基地使用證、房地產權證或者建房批准檔案計戶，按戶進行補償。
房屋的用途和建築面積，以宅基地使用證、房地產權證或者建房批准檔案的記載為準。
第十三條(建制撤銷的居住房屋補償)
被徵地的村或者村民小組建制撤銷的，宅基地使用人或者居住房屋所有人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產權房屋調換。選擇產權房屋調換的，應當結清貨幣補償金額與產權調換房屋價格的差價。
前款規定的貨幣補償金額計算公式為：(房屋建安重置結合成新單價+同區域新建多層商品住房每平方米建築面積的土地使用權基價+價格補貼)×房屋建築面積。
本條及第十四條規定的單價，是指每平方米建築面積的價格。
本條及第十四條規定的房屋建安重置結合成新單價，由區(縣)徵地事務機構委託具有相應資質的估價機構評估;同區域新建多層商品住房每平方米建築面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由房屋所在地的區(縣)人民政府制定並公佈。
第十四條(建制不撤銷的居住房屋補償)
被徵地的村或者村民小組建制不撤銷的，該居住房屋戶內成員全部轉為非農業戶籍的，補償按照本規定第十三條執行;該居住房屋戶內成員未全部轉為非農業戶籍的，按照下列規定予以補償：
(一)具備易地建房條件的區域，宅基地使用人可以在鎮(鄉)土地利用總體規劃確定的中心村或居民點範圍內申請宅基地新建住房，並獲得相應的貨幣補償;
(二)不具備易地建房條件的區域，按照本規定第十三條執行，不得再申請宅基地新建住房。
本條第一款第(一)項規定的貨幣補償金額計算公式為：(房屋建安重置結合成新單價+價格補貼)×房屋的建築面積。使用新宅基地所需的費用，由區(縣)徵地事務機構支付給提供宅基地的村或者村民小組。
申請宅基地新建房屋的審批程式，按照本市農村村民住房建設的有關規定執行。
第十五條(居住房屋的其他補償)
徵地房屋補償，還應當對宅基地使用人或者居住房屋所有人補償搬家補助費、裝置遷移費、過渡期內的臨時安置補助費，具體標準由區(縣)人民政府制定。
第十六條(已批未建的房屋補償)
徵地公告時，已取得建房批文但新房尚未建造完畢的，新房在建工程按照實際完成的工程量重置價補償;建房批文規定應當拆除尚未拆除的舊房，可以按照重置價結合成新價格補償。本條規定的重置價，由區(縣)徵地事務機構委託具有相應資質的估價機構評估。
徵地公告時，已取得建房批文但新房尚未開工或未建造完畢的，其土地使用權基價和價格補貼按照建房批文規定的建築面積計算;建房批文規定允許保留舊房的，應當將舊房面積和建房批文規定的新建建築面積一併計算。建房批文規定應當拆除尚未拆除的舊房、已自行拆除的舊房，不得給予土地使用權基價補償和價格補貼。
第十七條(可建未建的房屋補償)
徵地公告時，符合本市農村村民住房建設申請條件的村民家庭，因建設規劃控制等原因未新建、擴建住房的，現住房建築面積以徵地公告時符合農村村民建房申請條件的人數計算;低於現行農村村民住房可建面積標準的部分，可給予土地使用權基價補償和價格補貼，但他處有經批准建造的農村住宅、已享受過福利分房或已享受過房屋拆遷補償安置的人數除外。每戶可建建築面積與原建築面積總和，不得高於當地現行農村村民住房建設標準，且不作分戶計算。
上述可建建築面積的認定，應由具備條件的農村村民家庭提出申請，房屋所在地的鎮(鄉)人民政府或街道辦事處按照農村村民住房建設標準進行稽核，並在徵地範圍內公示，公示期不得少於7日。公示期滿無異議，或雖有異議，但經複核符合條件的，由鎮(鄉)人民政府或街道辦事處出具可建建築面積認定證明。
第十八條(超標準建房的補償)
雖經建房批准，但有下列情形之一的，對超過本市農村村民住房建設標準的建築面積，可給予房屋建安重置結合成新價補償，但不給予土地使用權基價補償和價格補貼：
(一)在批准建房時，超過本市農村村民住房建設標準審批的;
(二)在批准建房時，只批准房屋建築佔地面積，未明確房屋層數、建築面積的。
超標準建築面積，由鎮(鄉)人民政府或街道辦事處認定。
第十九條(非居住房屋的補償)
對非居住房屋實行貨幣補償。
農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業所有的非居住房屋，房屋所有人的貨幣補償金額計算公式為：房屋建安重置價+相應的土地使用權取得費用。
本條第二款規定的房屋建安重置價、相應的土地使用權取得費用，由區(縣)徵地事務機構委託具有相應資質的估價機構評估。
第二十條(非居住房屋的其他補償)
對非居住房屋，還應當補償下列費用：
(一)裝置搬遷和安裝費用;
(二)無法恢復使用的裝置按照重置價結合成新結算的費用;
(三)停產、停業損失補償。
第二十一條(其他房屋及設施的補償)
居住房屋附屬的棚舍、除本規定第十九條第二款以外的非居住房屋，以及其他構築物的補償，按照本市有關國家建設徵地的財物補償標準執行。
第二十二條(違章建築、臨時建築的處理)
未超過批准期限的臨時建築，可以給予適當補償。
對違法建築、超過批准期限的臨時建築，以及《擬徵地告知書》公佈後擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，不予補償。
第二十三條(估價機構的確定)
徵地房屋補償中涉及需要評估的，估價機構由被徵地範圍內的宅基地使用人或者房屋所有人在有相應資質的估價機構中協商選定;協商不成的，由鎮(鄉)人民政府或者街道辦事處組織宅基地使用人或者房屋所有人按照少數服從多數的原則投票決定，也可以採取搖號、抽籤等方式隨機確定。
估價機構確定後，區(縣)徵地事務機構應當與估價機構簽訂委託評估協議。
第二十四條(徵地房屋補償的評估)
徵地房屋補償的評估時點，為徵地房屋補償方案公告之日。
評估的技術規範，按照本市有關規定執行。
第二十五條(徵地房屋補償協調)
在徵地房屋補償方案規定的簽約期限內，區(縣)徵地事務機構與宅基地使用人或者房屋所有人達不成補償安置協議的，由區(縣)徵地事務機構根據經批准的徵地房屋補償方案制定具體補償方案，提供給宅基地使用人或者房屋所有人，並要求其在規定期限內給予答覆。具體補償方案應當包括補償標準、安置房屋的地點、搬遷期限等內容。
在答覆期限內，區(縣)土地管理部門應當予以協調。答覆期限屆滿，宅基地使用人或者房屋所有人未作答覆或者答覆不同意的，由區(縣)徵地事務機構按照具體補償方案實施補償。
第二十六條(責令交出土地)
宅基地使用人或者房屋所有人已經依法得到補償或者無正當理由拒絕接受補償，且拒不交出土地的，由區(縣)土地管理部門責令宅基地使用人或者房屋所有人限期交出土地。區(縣)土地管理部門作出責令交出土地決定的，應當出具行政決定書。
宅基地使用人或者房屋所有人在責令交出土地的決定規定的搬遷期限內拒不搬遷的，由區(縣)土地管理部門依法申請人民法院強制執行。
第二十七條(補償結果公開)
區(縣)土地管理部門應當依法建立徵地房屋補償檔案，並將分戶補償結果在被徵地範圍內向宅基地使用人或者房屋所有人公佈。
區(縣)審計機關應當加強對徵地房屋補償費用管理和使用情況的監督，並公佈審計結果。
第二十八條(已徵未拆地塊的徵地房屋補償方案)
本規定施行前已辦理徵收集體土地手續，並已完成土地、青苗、集體資產補償和被徵地人員社會保障手續，尚未實施房屋補償，本規定施行後實施房屋補償的，區(縣)徵地事務機構應當編制徵地房屋補償方案，由區(縣)土地管理部門進行公告，並按照第十條第三款的規定聽取意見。徵地房屋補償方案由區(縣)土地管理部門報區(縣)人民政府批准後實施。
第二十九條(人員培訓)
從事徵地房屋補償工作的人員應當通過市土地管理部門組織的有關法律、業務知識的培訓考核後，持證上崗。
第三十條(舉報處理)
任何組織和個人對違反本規定的行為，都有權向市和區(縣)人民政府、土地管理部門以及其他有關部門舉報。接到舉報的市和區(縣)人民政府、土地管理部門以及其他有關部門應當及時予以核實、處理。
監察機關應當加強對參與徵地房屋補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。
第三十一條(施行日期)
本規定自印發之日起施行。2002年4月10日上海市人民政府印發的《上海市徵用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規定》(滬府發〔2002〕13號)同時廢止。徵收集體土地後已依法取得《房屋拆遷許可證》的專案，繼續沿用原有規定辦理。
國家為了發展城市規模，進一步推進城市化，就必須對農村集體土地進行合理的開發利用，其中涉及到的集體土地徵地補償的標準也會根據地區的經濟條件和城市規模相應調整，造成商業損失的還應當進行評估和清算，並進行合理的補償。
