在租賃活動中出租人作為間接佔有人擁有行使先履行抗辯權的權力，只要承租人出現未按時繳納房租等違約行為，出租人都可通過先履行抗辯權的行使來維護自己的正當利益。而在實際生活中有不少的出租人抗辯權的行使是通過讓承租人停水停電來實現的，那麼出租人停水停電抗辯權的行使合法嗎？下面就由小編為大家分析分析，請繼續往下了解。
一、出租人通過停水停電行使抗辯權是否合法
1、根據我國 《民法典》的規定，出租人享有 “先履行抗辯權”，即先履行一方未履行的，後履行一方有權拒絕其履行要求，先履行一方履行債務不符合約定的，後履行一方有權拒絕其相應的履行要求。但需要注意的，出租人行使先履行抗辯權，必須合適有度。
2、在租賃合同關係中，如果出現了一方違約的情況，對方可以因此行使抗辯或者自力救濟。比如承租人房租一直拒不支付，這時出租人就可以採取斷電斷水的自力救濟的方式來維護自己的合法權益。但是從承租人的角度來看，因為自己暫時的資金困難或者行使法定的抗辯權利或者其他原因等，沒能及時地支付房租而導致斷電斷水等毀滅性局面，對承租人的工作將會帶來巨大的損失。因此，承租人在同出租人進行合同協商時，要對此據理力爭，避免出現這種極端不利的後果。
3、在租賃期限內，出租人在任何情況下均不得中斷、終止或促使他人中斷、終止包括水、電、氣等在內的公用設施的供應。因出租人違反本條款所導致的任何索賠和損失，出租人均應當給予承租人一切補償。並且承租人在出租人違反本條款時，有權解除合同。
二、承租人行使抗辯權的限制性
具體來說，行使抗辯權要受到以下幾個方面的限制:
（一）適用範圍的限制。任何一種抗辯權都有其嚴格的適用範圍，如果超過此範圍，就是對權利的一種濫用，因此必須加以限制。我國《民法典》、《民法典》明確規定了幾種典型抗辯權的適用範圍。
1、同時履行抗辯權只能發生在同時給付的雙務合同之中。雙方當事人所負擔的給付應當同時提出，相互交換。比如買賣合同，如當事人沒有約定，買方的價金交付與賣方的轉移財產權應當同時進行。一方在對方未為對待給付前，可以行使不履行合同的抗辯權，拒絕向對方給付，在對方履行不完全或有瑕疵時，也可以主張合同未經正當履行的抗辯權。
2、後履行抗辯權和不安抗辯權適用於有先為給付義務的雙務合同中。按照法律規定、合同性質或當事人的約定，合同的一方存在先為給付的義務，在其未為履行義務前，無權請求對方履行義務，而對方對其請求享有拒絕的權利。如果先履行一方的履行不符合約定條件，則後履行一方享有拒絕履行其相應履行請求的權利，這是後履行抗辯權的適用範圍。如果先為給付義務的一方在履行義務之前，發現對方的財產、商業信譽或其他與履行能力有關的事項發生明顯惡化時，可以主動中止履行義務，此為不安抗辯權的適用範圍。
3、先訴抗辯權則適用於承擔一般保證責任的保證人對主債權人的抗辯。在主債權人未就主債務人的財產強制執行而無效果前，保證人可行使抗辯權。
（二）行使條件的限制。《民法典》、《民法典》同時對法定抗辯權規定了嚴格的法定條件。這是對抗辯權行使的法定限制。
1、同時履行抗辯權的法定條件:
（1）在同一雙務合同中互負對待給付義務。
（2）互負的義務已到了清償期。因為同時履行抗辯權是在同時履行時的抗辯權，是一種對方在不為給付時也同時拒絕給付的違約救濟權，所以對方的對待給付義務沒有到了履行期，也就不存在同時履行抗辯權。須對方未為對待履行義務。只有在對方未同時履行義務時，才享有同時履行抗辯權，拒絕自己的履行。這種拒絕是相互的，自己可以拒絕向對方履行，對方也可以拒絕向自己履行，最終的平衡通過同時履行而實現，或者以都不履行而告終。
2、後履行抗辯權的法定條件:
（1）必須是雙務合同。
（2）合同債務的履行存在先後。履行先後可根據當事人約定、法律規定或交易習慣確定。
（3）先履行義務一方不履行債務或履行債務不符合約定。
3、不安抗辯權行使條件，我國《民法典》第五百二十七條已有
明確規定。這是依據誠信原則對不安抗辯權適用的明確限制。另外《民法典》還規定了不安抗辯權的附隨義務:
（1）通知義務。當事人因行使不抗辯權而中止履行時，應當及時通知對方。這是對對方權利的必要保護，雙方及時瞭解情況後，可以提出異議，或採取補救措施，等等。如果不盡及時通知義務，行使不安抗辯權的一方應當承擔相應的違約責任。
（2）對方提供擔保時應及時恢復履行。法律賦予不安抗辯權的目的是保護先為履行義務一方的債權，如因相對方提出擔保措施而使債權得到了保障，不安抗辯權的適用條件就不存在，此時應當恢復已中止的債務履行。這種法定附隨義務也是對不安抗辯權的一種限制。
不論是從抗辯權行使的限制性還是從民法典規定來看，出租人停水停電抗辯權的行使都是不合法的。雖然出租人有權行使先履行抗辯權，但是其具體的履行辦法不能是給承租人斷水斷電。為了使出租人的權益有所保障，可以與承租人協商解決或直接提出解除租賃關係。
