案情簡介
俞先生系某市某村村村民，家庭成員包含妻子(已去世)、二兒三女。2016年5月，俞先生因病去世。涉案房產位於村莊，該房屋辦理了集體土地建設用地使用證，批准使用期限為長期。1999年林先生將涉案房屋出售後，俞先生及其共同生活家人搬到涉案房屋居住使用房屋至今。期間，俞先生之子分別對各自居住使用的房屋陸續進行裝修改造增加生活設施。2012年4月，因涉及項目建設，建設公司與俞先生之子訂立《補償協議書》。2016年5月19日，俞先生去世。涉案房屋按俞先生子女協商，根據現狀由俞先生的兩個兒子各一半。
2013年2月，鎮人民政府與俞先生之子簽訂《房屋徵用合同》，合同主要約定：因建設需要，需要徵用俞先生之子共有的現有住房及附屬設施，由坑邊村負責為安排置換住房2幢(俞先生之子各1幢修)，因土地使用權證上標明的產權人為林先生，被安置方應提供相關的轉讓證明材料。
林先生認為與俞先生從未有過房屋買賣的約定，涉案房屋建設用地使用證系本人，後來是借給親戚俞先生一家所住。根據房屋買賣的相關規定，沒有實際辦理土地使用權轉讓手續，該轉讓無效。
俞先生之子作為原告向法院提起訴訟，要求確認俞先生與林先生的房屋買賣合同合法有效。
法院判決
此案經過一審、二審法院審理後，法院確認俞先生與林先生的房屋買賣合同合法有效，目前房屋歸屬俞先生之子共有。
律師分析
任何買賣都應當履行公平、誠信的基本原則。農村房屋買賣不同於商品房買賣，法律對其有一定的限制。最高人民法院《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》第五點關於物權糾紛案件的審理第(一)項關於農村房屋買賣問題第19規定：“在國家確定的宅基地制度改革試點地區，可以按照國家政策及相關指導意見處理宅基地使用權因抵押擔保、轉讓而產生的糾紛。在非試點地區，農民將其宅基地上的房屋出售給本集體經濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認定為無效。合同無效後，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應當綜合考慮當事人過錯等因素予以確定。”
最高人民法院會議紀要對本集體經濟組織成員之間出售房屋並未規定無效，本案雖然涉案房屋建設用地使用權未辦理變更登記，根據法律規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力。故俞先生與林先生之間的買賣涉案房屋行為有效，未辦理登記不影響房屋買賣合同的效力，只是物權變動不發生法律效力。涉案房屋被徵用不屬於合同履行過程中出現重大情勢變更。綜合涉案房屋實際居住使用情況、俞先生法定繼承人的意見和所在村委會、鎮政府安置補償協商過程中對於房屋使用的意見，俞先生之子按現狀應當享有涉案房屋各一半使用權。
