一、租賃合同二十年訴訟時效從什麼時候起算?
從簽訂合同之時起算，《民法典》（自2021年1月1日起施行）第七百零五條，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
租賃合同具有臨時性，是因租賃合同讓渡的是租賃物的使用價值之故，物的使用價值往往具有一定的期限性，如果當事人約定的租賃期過長，即與臨時讓渡物的使用價值的租賃合同的目的不符，容易導致物的返還糾紛。就租賃合同的期限而言，當事人只能在法律規定的範圍內進行約定，當事人約定的租賃期限如果超過法律規定的最長期限，超過的部分無效，並非整個租賃合同無效。
二、租賃合同糾紛訴訟時效
訴訟時效是權利人在法定期間內不行使權力即喪失請求司法機關強制力保護其權利的法律制度。訴訟時效屆滿的效力對於權利人來講，其在法律上的勝訴權消滅。但是其民事上的實際權利是存在的，即其權利並沒有因為法律規定的實效制度而消滅，只是轉化為沒有法律保護的自然權利。對於債務人來講，訴訟時效超過後，債務人只是責任可以免除，但債務並沒有消滅。
設立訴訟時效制度的目的在於促使權利人及時行使自己的權利，以確定財產關係，加速社會經濟流轉，穩定社會經濟秩序，便利人民法院及時正確審結民事案件。
在租賃合同中，因為所涉及的權利內容不同。如，有違約所引起的租賃合同的解除，有違約所導致的損害賠償請求權的行使，有租賃合同到期後出租人對於租賃物的返還請求權，有因承租人拒付租金所引起的追索租金的請求權等。雖然所依據的基礎法律關係都是租賃合同關係。但是，因為所主張的請求權不同，適用的訴訟期間也不同。
需要明確的是，對於租賃合同糾紛的解決和處理，應當嚴格按照法律規定的程式來進行，特別是當事人應當在上述規定的期限內提出訴訟，如果對相關情況的處理不清楚的，那麼可以諮詢司法機關或者律師來進行界定和判決。
