一、定金合同不成立買賣合同的效力如何？
根據具體情況確定，定金是在合同訂立或履行之前支付的以一定數額的金錢作為擔保的一種債權擔保方式。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金，該規則被稱為“定金罰則”。“定金罰則”旨在督促債務人履行債務，適用於合同訂立的雙方或債權人與債務人雙方，且應以書面形式約定。
對於購房合同而言，定金雙方指向的是房屋買賣的雙方，其目的是為了保證買賣雙方能夠按時簽訂正式的商品房購買合同，如果一方違約導致無法簽訂購房合同，定金是對守約方的保護和救濟。
出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
二、購房定金合同糾紛該如何處理？
1、首先要確認協議的效力，如果合同無效，定金應該全部返還。例如：沒有經濟適用房購買資格的購買未滿五的經濟適用房協議應屬無效協議，因為經濟適用房是保障性住房，是解決住房困難問題人的住房問題，是有資格准入性質，特別是未滿五年的經濟適用房只能賣給有經濟適用房購買資格的人;
2、其次要確認協議有無有欺詐、重大誤解等情況，如果有，可以在簽訂協議之日起一年之內請求人民法院撤銷，在協議撤銷後，定金應該全部返還。例如，如果賣家隱瞞房屋有重大安全隱患的情況，就屬於欺詐。
3、再次，在協議合法有效的情況下，就要確定誰是違約方，誰是守約方，給付定金的一方如果違約無權要回定金，收受定金的一方如果違約，應該雙倍返還定金;
4、如果只是簽訂了定金協議(比如定金支付書、房屋認購書等)，在定金協議約定的簽訂正式房屋買賣合同之前，如果因為買賣雙方關於買賣合同的具體條款沒有達到一致而導致買賣合同沒有成立，各不承擔違約責任，定金應該全部返還;
5、謹慎簽訂定金協議，在沒有和賣家全部協商一致的情況下，不要給付定金，另外定金要直接給付給賣家，減少環節就是減少糾紛;購買期房可以不簽訂房屋認購書而直接簽訂商品房預售合同;
6、為了避免發生糾紛，任何承諾最好都要落實成書面的東西，個人簽字就生效，公司必須蓋單位的合同專用章才生效;錄音、證人證言都可以作為證據。
如果開發商在收取定金的時候，並未同購房者協商確定房屋買賣合同的主要內容，也未將商品房買賣合同的文字向購房者出示，那麼因此導致最終未能訂立商品房買賣合同的，這個在法律上是被界定為不可歸責於當事人雙方的事由，並不是購房者違約。
