只要房屋買賣合同是依法成立的合同，生效時間自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。根據法律規定，在司法實踐中，購房合同無效的情形有：
（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人；
（三）開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，或者提供虛假商品房預售許可證明；
（四）開發商故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（五）開發商故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；
（六）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致購房人無法取得房屋；
（七）房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格；
（八）因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用；
（九）出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定誤差比絕對值超出3%；
（十）出賣人遲延交付房屋，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行；
（十一）商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記。
【法律依據】
《民法典》第一百五十四條規定，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。
第五百零二條 依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批准等手續的，依照其規定。未辦理批准等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批准等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。
依照法律、行政法規的規定，合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批准等手續的，適用前款規定。
