一、定金不能返還的情況。如購房者未能按認購書規定的期限、地點去簽約或者購房者在正式簽約時更改認購書中已確認的如價格、面積、戶型等主要條款導致無法簽約，則被視為違約，其所交納之定金將不予返還。
二、定金應該返還的情況。
1.如果開發商在認購意向書規定期限內將購房者已認購房屋轉售其他第三人而導致未能正式簽約的，應雙倍返還購房者定金。
2.如果開發商未取得有關商品房銷售之合法證件或者由於開發商自身原因造成雙方不能簽署正式合同或者因此造成合同無效的，開發商應返還購房者之定金並承擔購房者的損失。
3.如果雙方僅僅因正式合同、有關補充協議之內容無法達成一致，而與認購意向書內容無關，致使簽約不成的，則雙方不存在違約行為，開發商應將定金全額返還購房者。
4.如果認購意向書關於價格、面積和戶型等主要條款未做約定或者約定不清，而雙方如果對此內容無法達成一致造成正式合同不能簽署的，開發商應返還購房者定金。
【法律依據】《民法典》第五百八十七條，債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。
