具體根據合同約定來操作，如果是因為購房者個人信用問題，導致面籤不過，無法成功申請到房貸，視為違約，開發商有權不退還定金。反之如果是開發商房子五證不全等原因，造成面籤不通過，那業主可要回定金。定金不等於訂金，籤合同交定金才能確保不會對自己不利。定金合同雙方所負擔相同的風險，但交訂金時，其懲罰性是單方的，僅對交付方適用，不對收受方適用。
法律依據：《民法典》第五百八十六條當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。定金的數額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的百分之
二十，超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數額多於或者少於約定數額的，視為變更約定的定金數額。
