一、民法典房屋轉租或轉借如何認定
民法典規定,承租人取處出租人同意,將房屋租給或者轉借第三人的,就可以認定房屋轉租或者轉借。《中華人民共和國民法典》第七百一十六條【承租人對租賃物轉租】承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;
第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。第七百一十七條【超過承租人剩餘租賃期限的轉租期間效力】承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人,轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的,超過部分的約定對出租人不具有法律約束力,但是出租人與承租人另有約定的除外。
二、租轉租的房子要和房東籤合同嗎
在轉租合同中,事實上,承租轉租的房屋不需要和原房東簽訂租賃合同,但需要原房東對轉租行為的書面認可。
租用轉租的房子,只需在轉租人的租賃期限內重新制作租賃合同就可以了。
但一切租賃的權利以及義務,只能向轉租人主張。
這裡的意思是說,要是在搬進租房之後,房子要出現什麼問題了,只要不是自己人為造成的,都是找轉租人解決,而不能找原房東處理。
當然,轉租沒有說要跟原房東籤合同,但為防止中間過程出現問題,還是需要注意下面幾種情況是不能轉租的:
1、租賃合同約定不可轉租的房子,不能轉租。
當初籤的合同中怎麼說,就怎麼做,這一點是無可非議的。
其實,對於這一點主要還是合同沒有明確,所以,建議就是在確定承租轉租來的房子的時候,儘量讓轉租人拿出租賃合同,自己就可以根據合同內容判斷是否可以承租。
2、承租人拖欠租金的、承租人在承租房屋內擅自搭建的、預租的商品房等三種房屋不得轉租。
對於這些情況,實際中其實很難判斷,要是沒遇上原房東,那麼這些情況就只能聽承租人自己單方描述,真實性有待驗證。
所以,最好的做法就是在承租的時候,對方既然已經表明是轉租人,那就可以要求對方給原房東的聯絡方式,進行確認訊息。
3、房屋轉租期間,原先的租賃合同發生變更,影響轉租合同履行的,轉租合同應當隨之變更。
這一點主要是在原先的承租人承租後,房子因為被賣掉或是被抵押,這樣就導致租賃合同發生實質變更,如果真要承租轉租的房,那就按照轉租合同隨之變更相關情況。
依據《民法典》的規定,承租人租賃房屋後,經出租人的同意,將房屋轉租或者轉借給第三人的,就可以認定房屋轉租或者轉借,但未經出租人同意轉租的,出租人可以解除租賃合同。
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