商品房退定金是一個老生常談的話題，解決途徑有訴訟和非訴兩種途徑，購房者要求開發商退還定金，一般先和開發商協商，但開發商的態度普遍是拒絕的，所以很多人認為維權途徑就僅剩訴訟打官司。然而，訴訟打官司固然是維權的一種方式，但它不是退定糾紛的最優解決途徑。為什麼這麼說，且聽我們一一分析。
一、訴訟退定需滿足什麼條件？
《中華人民共和國民法典》第五百八十七條規定：“債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。”
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條、第五條規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
根據上述法律及司法解釋的規定，購房者如通過訴訟方式要求開發商退還購房定金，必須提供證據證明符合以下兩種情形之一：
1、開發商違約致使合同目的不能實現；
2、合同未能簽訂不可歸責於雙方當事人。
實踐當中，開發商違約致使合同目的不能實現的情形較為容易判斷和界定，但“因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的”，各地法院的裁判規則並不統一，並出現了完全相反的判例，這讓訴訟退定帶來了極大不確定性。為便於大家理解，我們提供兩個案例給大家參考。
案例一：（駁回）
【基本案情】
2020年8月27日，趙女士與開發商簽訂《房屋認購書》，認購濟南某樓盤的房屋一套，定金2萬元，並約定趙女士本應在2020年9月3日前赴售樓處與開發商簽訂商品房買賣合同。因趙女士與其丈夫就房屋歸屬問題未達成一致意見，其於2020年9月12日才前往售樓處，且到售樓處不是簽約而是要求開發商解除《房屋認購書》並退回定金。趙女士給出的理由是，商品房購買合同有多處加重購房者義務和免除開發商義務的條款，要求予以修改，但開發商表示該合同為統一印製合同，不能修改，並表示逾期不籤，房屋就另售他人。雙方就該商品房買賣合同修改無法達成一致，趙女士遂將開發商訴至法院，要求開發商退還2萬元定金。
開發商辯稱，與趙女士簽訂的《房屋認購書》成立並生效，趙女士逾期未履行約定義務，公司依法解除《房屋認購書》，不予退還趙女士支付的定金2萬元。而且，商品房買賣合同無法簽訂的過錯在於趙女士，因此其無權要求退還定金。懇請法院駁回趙女士的訴訟請求。
【裁判結果】
法院經審理認為，依法成立的合同，自成立時生效。開發商與趙女士簽訂的《房屋認購書》由雙方蓋章或簽字捺印確認，系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定。雙方簽訂的《房屋認購書》明確約定：“(3)甲方已向乙方出示雙方將簽署的正式商品房買賣合同及補充協議……乙方拒絕簽署商品房買賣合同，甲方有權解除本協議、沒收定金、房屋另售、不再另行通知且免於承擔任何法律責任”，該條款已經進行了加粗斜體處理，盡到了提醒義務。另，趙女士應於2020年9月3日前赴售樓處與開發商簽訂商品房買賣合同，其於2020年9月12日才前往售樓處，且未與開發商達成修改《商品房買賣合同》的一致意見，趙女士提交的證據不足以證實開發商就雙方未簽訂《商品房買賣合同》存在過錯，趙女士要求返還定金的請求，於法無據，法院不予支援。
案例二：（支援）
【基本案情】
2021年國慶期間，王某前往惠州某樓盤看房，並認購該樓盤房屋一套，當場支付認購定金50000元，並簽署了《商品房認購書》。認購書約定，首付款27萬元應於認購書籤署後7日內支付，同時簽署《商品房買賣合同》及相關檔案。同時，認購書約定，王某在簽訂認購書時，已經閱讀並充分了解開發商的《商品房買賣合同》以及相關檔案之內容，並無異議。認購書籤署後，王某認為開發商制定的格式合同條款存在不公平、不合理的地方，要求修改合同條款後再繼續交易，遭到開發商拒絕。后王某與開發商未能就《商品房買賣合同》的部分條款內容達成一致，雙方未能訂立《商品房買賣合同》。
開發商認為，王某未按認購書及時支付購房款並配合簽署《商品房買賣合同》，已經構成違約，開發商有權解除認購書並沒收定金50000元。
王某遂將開發商訴至法院，要求開發商返還定金50000元。
【裁判結果】
法院認為，王某與開發商簽署的《商品房認購書》合法有效，應收法律保護，雙方均應遵守。王某按照雙方在認購書中的約定支付50000元定金後，因未能對開發商制定的《商品房買賣合同》中的部分條款內容與開發商達成一致，雙方未能訂立《商品房買賣合同》，開發商已向王某寄出解除認購通知書，根據《民法典》第五百六十六條規定，因認購書被解除並不能歸責於王某和開發商的任何一方，故王某請求開發商返還定金50000元，法院予以支援。
所以， 如果購房者不符合以上所述的兩種情形之一，貿然選擇訴訟途徑向法院起訴主張退還購房定金的，法院會直接駁回購房者的訴訟請求，訴訟以敗訴收場。訴訟途徑相對非訴途徑，對證據的要求更嚴格，且具有較大的風險性和不確定性，因此，它並非退定糾紛的最佳解決途徑。現實當中，絕大部分退定案件都是通過非訴方式解決的。
二、非訴才是解決退房退定的最優解途徑
現實生活中，購房者不想購房的原因非常複雜，也往往摻雜個人因素不想繼續購買（買方原因），如果訴訟，根據定金罰則，購房者很可能無法拿回定金，所以訴訟途徑解決往往得不到理想的結果，但若通過非訴方式則可能另有轉機。
團隊親辦成功案例分享
【案例一】G小姐於2022年4月30號前往廣州增城某售樓部看房，經過銷售人員遊說當場下定3萬元認購了一套房屋。後G小姐發現房子存在抵押，且認為開發商存在虛假廣告宣傳，樓盤存在的問題太多，不敢再繼續購買，提出解除認購合同，並要求退回定金，但遭到開發商拒絕。後G小姐在網上找到我們團隊，快速委託，經過團隊努力，一個月左右的時間，開發商便答應退款，G小姐成功拿回定金。
【案例二】Y女士在江蘇某樓盤看房，因聽信銷售人員對該樓盤的交通規劃、教育資源等宣傳，當場簽署了認購書並支付了購房定金5萬元。後來，Y女士瞭解到該樓盤宣傳的學校與實際情況並不相符，並且已多次發生維權事件，銷售人員還隱瞞樓盤存在土地抵押，因此，Y女士不想繼續認購。Y女士找到我們團隊，希望我們幫其拿回定金。接受委託後，團隊迅速啟動，做好證據固定工作，通過與開發商進行多輪談判、協商，團隊幫助Y女士順利拿回5萬元定金退款。
【案例三】委託人z夫婦在深圳某樓盤認購一套公寓，交付定金20萬元。後Z夫婦不想繼續認購，自己維權花了將近1年的時間，但均無任何效果，開發商拒絕退還定金。後z夫婦委託我們團隊幫其維權，6月份介入到8月上旬，不到三個月時間，團隊幫助z夫婦順利拿回20萬元定金。
以上這些退定案件，都是按照團隊預定方案順利解決，免去了耗時費力的訴訟程式，有效維護了當事人的合法權益。
三、律師建議
發生退房退定糾紛，訴訟解決常常耗時耗力，且結果可能不如人意，不到萬不得已，不建議首選訴訟途徑解決，還是優先以非訴方式處理，只要處理得當，拿回定金的概率可能會很高。但如果選擇非訴方式解決，一定要找專業、正規的律師團隊處理，並在專業人士的指導下，進行有效取證及相關操作，且越早處理，局面越有利，越能簡單高效的拿回定金，切勿自己盲目操作，更不要抱有僥倖心理、拖延心態，或想著自己先去試一試不行再找律師處理，這樣只會讓你錯過解決問題的最佳時機，甚至可能導致事情進入無法轉圜的餘地。
