尊敬的審判長：
四川川蓉律師事務所接受某某的委託，指派黨莉為其代理人，就其與四川某某房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛一案，發表如下代理意見：
一、雙方簽訂的《四川省商品房買賣合同》以及補充協議符合約定解除條件 ，應當解除。
事實依據：雙方簽訂的買賣合同第十八條約定，出賣人應當在2019年6月30日前向買受人交付商品房，交接商品房時，出賣人向買受人出示滿足合同第十五條約定的證明檔案，出賣人不出示證明檔案或者出示的證明檔案不齊全，不能滿足本合同第十五條約定的條件的，買受人有權拒絕接收，由此產生的逾期交付責任由出賣人承擔。預售合同第十五條約定個，商品房交付應當符合下列條件：1、商品房已經取得《建設工程竣工驗收備案證明檔案》、《建設工程竣工驗收合格證明檔案》。2、該商品房已經取得房屋面積實測報告書……第十六條約定，3、燃氣：交付時完成室內燃氣管道的敷設，並與城鎮燃氣管網連結，保證燃氣供應。燃氣由出賣人安裝並承擔相應的費用。
國務院釋出的《建設工程質量管理條例》第四十九條規定：建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安、消防、環保、人防等部門出具的認可檔案或者准許使用檔案報建設行政主管部門或者其他有關部門備案，建設行政主管部門或者其他有關部門發現，建設單位在竣工驗收過程中，有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。住建部《關於進一步加強房地產市場監管完善商品房住房預售制度有關問題的通知》規定，交付使用的商品房應當經過竣工驗收合格並已在當地建設行政主管部門辦理竣工驗收備案。因此，法律規定的商品房交付條件是不僅要竣工驗收(組織勘察、設計、施工、工程等單位分別簽署質量合格檔案)，還要在建設行政主管部門辦理工程竣工驗收備案。本案中，被告即未達到約定交房條件、也未達到法定交房條件。從2019年6月起，原告一直都在催促被告交房，2020年4月20日，原告委託律師，向被告發送了律師函，要求按照合同約定和法律規定交房，被告至今無法提供合同約定的檔案，並且在庭審中承認，無法達到預售合同中十六條關於燃氣敷設的約定。截至庭審之日，原告催告已經過了法律規定的3個月合理期限，符合法律規定的解除條件。
法律依據：根據商品房買賣司法解釋第十五條之規定，根據《合同法》第九十四條的規定個，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求就出合同的，應予支援。合同法第九十四條規定：有下列情形之一，當事人可以解除合同:……(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行;……據此，被告的行為構成根本違約，催告後三個月仍不履行，原告有權解除合同。
二、雙方合同第十七條約定基礎設施未達到交付使用條件的，買受人同意有出賣人進行完善，買受人不得以此絕收房屋，出賣人不承擔逾期交付的責任;雙方合同第十九條逾期交房的責任約定逾期交房，買受人不退房，出賣人按照逾期時間每日向買受人支付已交付房款的萬分之0.5的違約金。上述兩個條款屬於格式條款，應當無效。
理由如下：1、該合同文字是被告為了重複使用而提供的格式文字，上述條款並非是雙方協商的條款，而是針對每個購房人都適用且不能改變的條款。2、上述條款嚴重顯失公平，免除被告自身義務，排除原告權益。預售合同第17條約定，交付的房屋基礎設施不符合要求，不能能拒絕收房，被告進行完善，從庭審的情況來看，被告認為不能敷設燃氣的原因是原告所購買的房屋沒有獨立的廚房，所以可能完善，也就是永遠都不能達到敷設燃氣的條件。總所周知，商業用房能否敷設燃氣，是購買人考慮是否購房、以何種價格購房的重要因素。如果無法敷設又不能退房，極大的損害了原告作為購房者的權益。第19條約定，被告無論多長時間不能交房原告都無解除權，並且延遲交房的的違約金的比例是以總房款為基數按日萬分之0.5來進行計算，1萬元一年只有180元的違約金，這遠低於銀行同期存款利息，因此該條款明顯規避了被告應該承擔的責任。3、被告未就上述條款向原告解釋說明，提請原告注意。
二、合同解除後，被告應當退還全部購房款，並支付違約利息。
事實依據：原告購房，合計支付了260000元。雖然合同約定的價格是217173元，但實際收款確是260000元。雖然被告辯稱其賬戶僅收到了217173元，其餘42827元未收取。根據庭審查明的事實，42827元是由第三人收取。但是，基於原告與第三人之間存在委託銷售代理關係(在庭審中，第三人承認與被告存在合作關係，而根據被告、第三人在青白江人民法院就龍域天地的系列案中查明，被告與第三人系委託代理關係，請求法庭查閱該系列案的證據材料，例如(2020)川0113民初816號案，第三人向法院提交了與被告的委託代理合同)，第三人的收款行為視為被告的收款行為，被告應當承擔相應的責任，至於被告和第三人的內部約定，與原告並無關係。既然被告與第三人成立委託代理關係，就不可能成立居間關係，第三人辯解其收取的42827元系居間費沒有任何依據。居間關係是向合同雙方報告訂立合同的機會，在本案中，第三人是直接代表被告出售房屋，而並非對原告和被告建立買賣關係提供機會。
本案原告購房是自己聯絡的房源，無需中介提供，並且第三人所稱的商業扶持費達四萬多，總房款都才21萬多，4萬多的扶持費也不符合交易慣例，成都市場的中介費提點最多二至三點，也就說20多萬的房款也就四五千塊錢的中介費。某某公司根本沒有成立，而第三人成立於2017年3月，在原被告簽訂合同時，第三人完全可以以自己的名義來收取費用，卻以某某公司來收取，也可以推斷，第三人並沒有告知原告其要收取商業扶持費(居間費)。原告交款是並不知道第三人的存在，更不可能與第三人達成居間協議。原告一直認為，支付的錢是給被告的購房款，而不存在其他費用。
退一步講，第三人基於與被告的委託銷售關係要收取費用，也應當由第三人向被告收取，而不是第三人向原告收取。即使原告的42827元是刷給第三人的，由於原告並不知道第三人的存在，第三人又是代表的出售方，42827元也代表被告收取，即使支付到其他賬戶，也是基於被告收取房款時，自身的處分，其工作人員自己刷入第三人賬戶，與原告無關。本案中，僅有房屋買賣關係，錢款無論進入哪方賬戶，支付的都是購房款。
法律依據：合同法第九十七條，合同解除後，尚未履行的，終止履行，已經履行的，根據履行情況和合同的性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。既然被告不能交付案涉房屋，就應當退還收取的款項。
關於利息，根據公平原則，以及合同的對等性原則，參照雙方簽訂的預售合同中能關於逾期付款中逾期利息的約定來處理更為合理。
三、關於第三人的連帶責任。
由於雙方系委託代理關係，第三人的行為應當由被告來承擔。但是被告和第三人現在互相推諉，被告並不認可收取了260000元，第三人也辯稱42827元系所謂的中介費，不肯退還。針對被告、第三人的違約行為，第三人、被告均存在過錯，故請求其承擔連帶還款責任。
綜上，請法庭支援原告全部訴訟請求。
代理人：
年 月 日
