北京房地產專業律師靳雙權，專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二餘年，帶領專業房產團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現在將這些案件改編為房地產糾紛案例，希望可以幫助到你。(為保護當事人隱私安全及避免不必要糾爭，以下當事人姓名，公司名稱等均為化名，如有雷同，可以聯絡我們，我們將予以撤銷。)
一、基本案情
1、原告訴稱
原告周斌訴稱，原告曾為xx房屋的所有權人。因上述房屋為通過單位購買的福利房，原告欲通過辦理相應手續，將上述房屋變更為普通商品房屋，其餘事項不變。因原告年歲已大，故向被告說明了意願後，委託被告攜帶房產證等相關證件前往房屋登記機構諮詢變更事宜。後被告告知原告，變更需前往房屋登記機構辦理變更手續，原告遂跟隨被告前往房屋登記機構，在被告的指引下籤署了一些檔案。經過數月後，在原告的催促下，被告至今才向原告出具了新辦理的房產證，但房產證顯示上述房屋已轉移登記到被告名下，為其單獨所有。後原告通過了解得知，被告已通過買賣形式將原告的房屋轉移登記至自己名下，根據《合同法》第五十四條第一款的規定，“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：(二)在訂立合同時顯失公平的。”第二款規定，“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立得合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”在本案中，原告從未有過將自有房屋轉移登記至被告名下的意思表示，在房屋登記機構辦理的轉移登記手續也是被告利用原告對其信任、欺騙原告的情況下進行的，並非原告的真實意思表示，且1元錢的成交價格也明顯顯失公平。被告的上述行為嚴重侵害了原告的合法權益，故向貴院提起訴訟，1、請求判決撤銷原被告雙方於2013年12月23日簽署的《存量房買賣合同》;2、被告承擔本案的訴訟費用。
2、被告辯稱
被告周維強辯稱，去年母親生病出院後，女兒們多次要求父親立遺囑，父親不願意立，父母想落葉歸根，二老有六個子女，五個女兒，只有一個兒子，因此想把房子留給兒子。父母經過商量後，想趁著自己頭腦還清醒、不糊塗的時候，儘快將房產證無償過戶到我的名下。父母商量一致後要求我儘快辦理房產證變更過戶手續。父母讓我去諮詢，希望能夠用最省錢、最省事、最快的方式辦理。經過諮詢後，瞭解到房產證過戶有贈與和買賣兩種方式，贈與方式需要二老去公證處進行公證，還要去醫院進行精神鑑定，手續繁雜。經過對比，父母認為以買賣的方式進行過戶更好，因此才選擇以買賣的形式進行過戶。之所以在買賣中以1元的價格成交的原因，第一是因為雖然形式上是父母將房子賣給我，但是實際上父母的本意是要將房屋無償過戶給我，即形式上是買賣，實則為贈與;第二是因為結合我和父母雙方的情況，向西城房管局進行諮詢後，房管局的工作人員告訴用買賣方式可以以1元錢的價格進行成交，因為成交價不可能是0元。在回家告知父母諮詢的結果後，父母認可，並同意以買賣的方式、以1元的成交價格將房屋過戶到我名下。隨後父親將房產證、身份證、戶口本等相關的證件、資料一同交給我，要求儘快去房管局等部門辦理房產證過戶到我名下的相關手續。因房屋為鐵路房改房標準價產權房，進行買賣過戶，首先要將房屋的標準價改為成本價，需要補交購房差價款，改為成本價產權房，才能過戶。2013年11月21日應父母的要求，我到北京京鐵大方物業管理中心北京分中心辦理標準價改為成本價手續，共花費7096元，其中補交購房差價款6096元、手續費1000元。辦完之後，北京京鐵大方物業管理中心北京分中心工作人員要求等候，得到通知後，再領取補交差價款的證明。2013年12月3日上午，我從北京京鐵大方物業管理中心北京分中心領回標準價改為成本價補交差價款的證明，回家後交給了父親。下午我和父親一同持該中心出具的補交差價款的證明，到西城區房管局大廳辦理成本價房產證登記手續。辦理登記手續時，服務視窗工作人員要求房屋產權人(父親)在補交差價款的證明上簽字。父親簽完字後，服務視窗工作人員便將有父親簽字的補交差價款的證明和標準價房產證一同收回。登記手續辦完後，服務視窗工作人員告訴父親，標準價房產證改為成本價房產證的手續已經全部辦完，按規定時間領取成本價房產證就可以了。2013年12月5日。我從西城區房管局領回成本價房產證，並支付了40元房屋登記費。領回房產證後，回家交給了父親，並將此事告知了母親，母親催促我和父親抓緊辦理房產證更名過戶。2013年12月6日下午，我和父親一同到西城區房管局大廳辦理存量房房源核驗手續，在服務視窗，工作人員首先要求產權人(父親)提供成本價房產證、身份證原件進行核驗。對身份證與本人也進行核對，父親在對賣方《存量房房源核驗申請表》的內容進行確認後，在表上簽字並摁手印。在北京市住房和城鄉建設委員會的網站上也對該房屋的房源核驗資訊以及購房人購房資格核驗資訊進行為期約10個工作日的公示。在這期間，父親也沒有提出過任何異議。2013年12月11日，由於房屋買賣需要繳稅，稅務計算稅收時，需要依據房屋的建成年代，但是成本價房產證上沒有寫明房屋建成年代的時間，因此我又去西城房地產測繪二所開具房屋建成年代證明並繳納證明手續費400元，父親對此事也是知情的。在父親的賣方存量房及我的買房購房資格等資訊核驗通過，並經網上10個工作日公示後，我和父親於12月23日一同到西城區房管局大廳。在網籤服務視窗，工作人員首先要求產權人(父親)提供成本價房產證、身份證原件進行核驗，並對身份證與本人也進行核對。確認無誤後，將相關表格交給了父親。我和父親對《存量房買賣合同資訊表(自行成交版)》(表上註明了成交價格為1元)的內容進行確認後，父親和我分別在出賣人、買受人位置上簽字並摁手印。當天，又在房管局大廳的土地出讓金服務視窗，辦理了已購公有住房上市出售補繳土地收益手續，並由工作人員開具市財政《土地出讓金一般繳款書》，繳納費用1016.03元。辦完上述手續，從房管局大廳出門之後，我和父親持成本價房產證、身份證原件又去西城區地稅局第二稅務所辦理涉稅手續。在服務視窗，工作人員首先要求產權人(父親)提供成本價房產證、身份證原件進行核驗。對身份證與本人也進行核對。核對無誤後，按要求填寫了《售房人家庭唯一住房承諾表》和《個人銷售已購住房涉稅申報核定表(代開發票申請表)》，並且父親對兩張表的內容也都確認並親筆簽字、摁手印;按照稅務所的要求，父親分別在其身份證影印件、成本價房產證影印件上，每一頁都進行了簽字，然後，父親又在西城區房地產測繪二所出具的房屋建成年代及其他證明上簽字。隨後，稅務依據測繪二所證明的房屋建成年代及其他的房屋買賣資訊，對該房屋交易的稅收額進行計算，計稅金額為1387618.1元，契稅稅款為41628.54元，並開具契稅稅收繳款稅票。辦完之後我讓父親在稅務所辦事大廳休息、等候，我持稅務所開具的稅票到銀行繳納稅款。稅款繳納完後，我與父親又回到西城區房管局辦事大廳，在房產證登記服務視窗，工作人員對產權人(父親)所持有的成本價房產證及身份證原件、對已繳納的土地出讓金一般繳款書和稅務部門開具的稅收完稅稅票進行核驗，對父親的身份證與本人進行核對，確認無誤之後，又遞給了《存量房屋買賣合同》(該合同上也寫明瞭經雙方協商一致，房屋成交價格為1元)的內容，經父親確認後，父親與我在《存量房屋買賣合同》上簽字並摁手印。父親與我簽訂完買賣合同後，服務視窗工作人員將完稅稅票和成本價房產證一併收回。辦理完所有手續後，我告知父親房屋成本價房產證過戶登記手續已辦完，到時按照房管局規定的時候領取新房產證就可以了。在回家的路上，父親親口囑咐我說不要把咱們辦理房產證過戶的事情告訴其他人。12月26日領取新房產證，支付80元房屋登記費，領回後，交給了父親，隨後父親和我商量好，房產證放在我手裡。這次在辦理房產證過戶手續的過程中，我一共繳納各項稅費5萬餘元。我與父親在不同的時間、不同的地點，多次到房管局辦事大廳、稅務所等多個行政管理部門辦理房屋買賣手續，並且所有辦事服務視窗都查驗了成本價房產證原件和身份證原件，並與本人核對，同時所有服務視窗都要求產權人(父親)親自到場進行辦理，整個房產證過戶的過程都有我與父親親自參與，父親頭腦清楚、識文辯字，自從辦理房產證過戶手續開始，經過一個多月的時間(即2013.11.21-2013.12.26)在這期間，父親從未提出過異議。在本案中：1、《存量房屋買賣合同》是我與父親，自覺自願、協商一致的基礎上達成協議的，買賣合同是依法自覺自願作出的、價格也是協商一致的，買賣行為是雙方內心真實意思的表達。2、父親是具有完全民事行為能力的人，要對自己的民事行為負責。綜上，我是完全依法與父親簽訂房屋買賣合同的，依法按照各部門規定的流程、手續的要求，進行房屋過戶手續辦理的，我按照規定交納了各項稅、費。我是按父母要求辦理房產證過戶的，所有手續都是父親確認過的。因此在整個的房產證過戶過程中，我不存在任何欺詐、脅迫和不公平的行為，我沒有侵害任何人的合法權益。父親在訴訟中講的不符合事實。應以事實為依據，應遵守誠信，懇請法院駁回父親的全部訴訟請求，查明事實、秉公辦理，維護我的合法權益。
二、法院查明
經審理查明：周斌與周維強系父子關係。周斌與吳翠蓮系夫妻關係。xx房屋(以下簡稱訴爭房屋)原系周斌以標準價從其單位購買。2013年11月，周斌委託周維強辦理了標準價改成本價購房手續，補繳了差價款6096元，2013年12月3日，訴爭房屋性質變更為房改房(成本價)，登記在周斌名下。
2013年12月23日，周斌、周維強在西城區房屋管理局簽訂《存量房屋買賣合同》(本案訴爭的合同)，載明周斌將訴爭房屋以1元的成交價格出賣與周維強。周斌、周維強另在《房屋登記詢問筆錄》、《存量房交易結算資金自行劃轉宣告》、《房屋所有權轉移登記申請書》等辦理過戶手續所需的相關檔案上簽字確認。同日，周維強交納了契稅41628.54元並補繳了土地收益1016.03元，2013年12月24日，周維強取得了訴爭房屋的所有權證書。
庭審中，周斌稱其只是委託周維強辦理標準價改成本價購房手續，其在房管局相關檔案上簽字只是為了辦理標準價改成本價購房，其沒有認真看所籤的檔案內容，其並沒有將房屋贈與或出售給周維強的意思，其是在周維強的欺詐和哄騙下將房屋出售給周維強的，而且房屋價格為一元也明顯顯失公平。周斌依據上述理由，要求撤銷其與周維強於2013年12月23日簽訂的《存量房屋買賣合同》。周維強對此不予認可，周維強主張其本人系周斌唯一的兒子，周斌夫婦希望將訴爭房屋過戶給其本人，由於通過贈與的方式手續較為繁雜，在諮詢相關部門後，周斌夫婦同意將訴爭房屋以買賣的形式過戶給其本人，由於周斌夫婦本意是要將房屋無償過戶給其本人，故房屋價格就寫成了1元，周斌與其本人之間形式上是買賣，實則為贈與。
審理中，周斌之妻吳翠蓮到庭作證，吳翠蓮先是陳述其本人不知道周斌與周維強簽訂房屋買賣合同，不知道訴爭房屋已經過戶到了周維強的名下，也不想把訴爭房屋給周維強，但在本院詢問下，吳翠蓮陳述其本人與周斌商量過想把訴爭房屋給周維強，也商量過用簡單的方法過戶，周維強和其本人說過贈與和一元錢合同的事，其本人也知道訴爭房屋產權過戶到了周維強名下，其本人還是想把房子給周維強，是周斌不想給了。
上述事實，有雙方當事人陳述、房屋所有權證書、存量房屋買賣合同、證人證言、戶口本、收據、發票、證明、繳款書、房屋檔案材料等證據在案作證。
三、法院判決
駁回原告周斌的訴訟請求。
四、律師點評
當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。
沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。本案中，周斌與周維強在辦理訴爭房屋產權過戶手續的過程中，均是周斌本人蔘與，周斌本人也應房管局的要求在辦理過戶手續所需的相關檔案上簽字確認，周斌雖然年齡較大，但是在庭審中其本人表示識字、精神狀態沒有問題，只是沒有認真看相關檔案，周斌作為完全民事行為能力人應對自己的行為承擔相應的法律責任。周斌主張周維強在辦理訴爭房屋產權過戶手續的過程中存在欺詐和哄騙的行為，缺乏證據支援。訴爭房屋的原共有人吳翠蓮到庭表示其與周斌商量過將訴爭房屋過戶給周維強，也知道以簽訂一元錢合同的方式將房屋過戶給了周維強，吳翠蓮也表示願意將房屋給周維強。綜合上述情況，周斌、周維強雖在辦理訴爭房屋所有權轉移登記手續的過程中籤訂了《存量房屋買賣合同》，但該簽約行為僅係為辦理訴爭房屋所有權轉移登記手續，雙方並不存在真實的房屋買賣法律關係，雙方實際上是贈與關係，故周斌關於合同中約定訴爭房屋價款為1元顯失公平的抗辯意見，不能成立。現訴爭房屋已經過戶至周維強名下，贈與行為已經完成，周斌要求撤銷其與周維強簽訂的《存量房屋買賣合同》，缺乏依據。
