《民法典》新增的亮點之一，便是首次以立法形式在物權編規定了有利於保障大家“居有所住”的居住權。居住是生活中的一件大事，居住權的誕生無疑會在很多方面給我們帶來影響，因此瞭解《民法典》關於居住權的相關規定就顯得尤為重要。
法律條文解讀
居住權被規定在《民法典》第三百六十六條至第三百七十一條，下面我們就通過法條的解讀，一起揭開它的神祕面紗，看看它到底是“何方神聖”。
居住權的定義
《民法典》第三百六十六條 居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。
解讀
1、居住權是用益物權，只能針對住宅設立，商業、辦公等其他性質用地不能設立居住權。
2、居住權是為了滿足自然人的生活居住需要。
3、居住權的權利主體限定為自然人，不能是法人或其他組織。
4、居住權的設立不能是出於經營、投資等其他目的。
居住權的設立
《民法典》第三百六十七條 設立居住權，當事人應當採用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款：(一)當事人的姓名或者名稱和住所；(二)住宅的位置；(三)居住的條件和要求；(四)居住權期限；(五)解決爭議的方法。
第三百七十一條 以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定。
第三百六十八條 “……設立居住權的,應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。”
解讀
1、設立途徑：居住權可以通過合同和遺囑設立。
2、設立形式：通過合同設立居住權的，必須採用書面形式，而遺囑應採用何種形式法律並未明確規定。因此除書面形式外，以口頭、錄音錄影等其他形式訂立的遺囑，在符合法律規定的遺囑要件的前提下，也可以設立居住權。
3、設立要件：設立居住權的房屋應當是已經完成產權登記的，否則居住權登記將無法進行。居住權採用登記生效主義，未經登記的，居住權不成立。
居住權的消滅
《民法典》第三百七十條 居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理登出登記。
解讀
1、法律規定了兩個期限，即居住權直至居住權期限屆滿或者居住權人死亡時消滅，以早到的期限為準。
2、當事人自行約定期限的，法律也沒有最長期限的限制。
居住權的限制
《民法典》第三百六十九條 “居住權不得轉讓、繼承……”
解讀
居住權具有一定的人身附屬性，是針對特定人設立的，因此法律不允許對其進行轉讓、繼承。
居住權“可約定的例外”
《民法典》第三百六十八條 “居住權無償設立,但是當事人另有約定的除外……”
解讀
居住權原則上是無償的，因為實踐中居住權的設立較多發生在親屬等具有特殊關係的人之間。但當事人自行約定享有居住權需要支付一定的對價，這也是法律所允許的。
《民法典》第三百六十九條 “……設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。”
解讀
設立居住權的住宅不得出租並不是強制性規定，法律允許所有權人和居住權人自行約定是否可以出租。
情景展示
光讀法條，是不是還是感覺雲裡霧裡？正所謂百聞不如一見，以下幾個情景就可以讓大家見識一下，居住權在生活中究竟是如何體現“存在感”的。
情景一：所有權與居住權分離
年邁的甲有乙、丙、丁三個孩子，其中乙身患殘疾，生活困難，甲擔心乙將來被欺負無家可歸，於是便想把名下的一套房子留給乙居住，但是甲也不想讓乙獨享房屋所有權，擔心引起家庭誤會和矛盾。甲對此左右為難。
情景分析
《民法典》的實施為甲提供了一個兩全其美的選擇。甲可以通過合同或遺囑方式在該房屋上為乙設立居住權，同時甲可在遺囑中表明房屋所有權由三個孩子共同繼承。甲百年之後，丙、丁也不能強行將乙逐出房屋，乙在登記了甲為其設立的居住權之後，便可以憑藉這一權利擁有一個安身之所。
居住權制度在一定程度上實現了所有權與居住權的分離這一特點下居住權適用的情形及其作用：
為在不同繼承人之間進行遺產分割提供新的選擇；
代替遺贈扶養協議解決受遺贈人與繼承人之間的矛盾；
老年人設立居住權“以房養老”實現老有所依……
情景二：居住權的物權效力
甲在自己的房屋上為乙設立居住權，簽訂了書面合同但尚未登記。後甲急需資金，將該房屋賣給丙並進行了所有權變更登記。此後乙準備辦理居住權登記才發現房子已經賣給了丙。
情景分析
從乙的角度：之所以會導致夜長夢多，是因為乙沒有在簽訂合同後及時進行居住權設立登記。在登記之前，甲、乙之間只是債權債務關係，居住權未經登記則無法有效設立。此時房屋所有權人發生變化，乙的居住權無法對抗新的受讓人，乙只能向甲追究違約責任。
從丙的角度：購房時除了查詢房屋的權屬、查封抵押等情況，在居住權誕生後，對居住權登記的查詢也是必不可少的。否則不慎買到設立了居住權的房屋，則所有權人對房屋的自由處置會受到很大限制。若乙辦理居住權登記先於丙辦理過戶登記，則乙可以理直氣壯地“賴著不走”，而丙只能面臨“房子歸自己，但自己住不了”的尷尬局面。
居住權被規定在《民法典》物權編。居住權一經依法設立，便具有物上追及力。
如果對於同一個房屋，除了居住權人之外還有抵押權人、承租人、買受人等其他權利人存在，那麼居住權設立的時間點就變得至關重要，會直接影響到居住權人權利的實現。
這一特點提醒我們：居住權登記一定要及時辦理；進行房屋交易時一定要核查清楚居住權登記情況，以免給自己帶來後顧之憂。
情景三：居住權的轉讓與繼承
甲、乙簽訂書面合同設立居住權並依法登記，約定乙對甲名下的一套房屋享有10年居住權。乙居住了2年後因病去世，此時甲作為房屋所有權人，準備著手辦理居住權登出登記。
然而在甲進行登出登記前出現了一點小插曲。乙的兒子丙聞訊趕到，要求甲繼續履行居住權合同，並主張以繼承人身份在此繼續居住8年。乙的朋友丁也突然冒出來，聲稱乙在幾天前已將剩餘期限的居住權轉讓給他。甲頓時覺得一個頭兩個大。
情景分析
乙的居住權在其死亡時就已經消滅，而不是等到甲完成登出登記時才消滅，且丙和丁無論是基於繼承還是轉讓，都因違反法律強制性規定而無法獲得居住權。因此甲無需接受任何一個人的主張，可自行辦理居住權登出登記。
居住權消滅應當辦理登出登記，但登出登記並非居住權消滅的要件。
居住權不得轉讓、繼承，屬於強制性規定。如果有人花言巧語說給你設立能轉讓或繼承的居住權，可千萬不要被矇蔽了！即使自行約定居住權可以轉讓或繼承，也會被認定為無效的。
結語
居住權作為一項全新的民事權利，在解決一些難題的同時，也對實踐應用提出了新的要求。本文所作的介紹是為了讓大家對居住權有一個初步的認識，畢竟居住權在生活中不愁無用武之地，對它進行更加全面、細緻的瞭解真的很有必要。
專業的房產律師團隊一直深耕於房地產領域，豐富的經驗使他們能更高效地分析和掌握關於居住權的法律規定，因此如果有這方面疑問或糾紛，建議向專業房產律師尋求幫助。
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