內容摘要：施工方承包了甲方的工程，然而甲方無錢支付工程款，無奈只用建造的房屋抵債。房屋依然登記在甲方名下，但由施工方來賣，甲方配合購房人辦理所有過戶手續。這種模式看起來很美，但是一旦甲方違約不配合，或者房屋因其他糾紛被法院查封，施工方的權益將無法得到保障。帶著這樣的困惑，本文通過最高院的一則案例一一解析。
案情簡介
大邑銀都公司開發了位於四川省大邑縣晉原鎮大邑大道458號“邑都上城”樓盤的商品房，建機工程公司是“邑都上城”樓盤二期、三期土建、水電安裝工程的施工人。因大邑銀都公司拖欠建機工程公司工程款683萬元，雙方於2013年7月11日簽訂協議書，約定大邑銀都公司以包括案涉13套房屋在內的共15套房屋作價733萬元抵償欠付工程款，房款超出的50萬元由建機工程公司支付給大邑銀都公司，建機工程公司可以將抵償的房屋出售，大邑銀都公司配合購房人辦理權屬證書。
協議簽訂後，大邑銀都公司將抵債15套房屋的鑰匙交給建機工程公司，並與建機工程公司簽訂了十四份房屋的《商品房買賣合同》，剩餘1套房屋由大邑銀都公司自行出賣，所得價款由大邑銀都公司收取充抵50萬元。商品房買賣合同簽訂後，大邑銀都公司開具了14份商品房的銷售不動產統一發票，並將其中2套房屋的買賣合同在登記機關進行了合同備案。
因大邑銀都公司借款未還，紫傑投資公司向成都中院提起借款合同糾紛案，並申請法院對包括案涉13套房屋在內的房產、股權進行了查封，目前借款合同糾紛案件在審理過程中。建機工程公司對裁定中的案涉13套房屋提出執行異議，成都中院審查後認為建機工程公司的異議成立，裁定中止對案涉13套房屋的執行。紫傑投資公司不服裁定，提起本案訴訟。
爭議焦點
雖然建機工程公司以房屋抵償了683萬工程款，但是房屋依然登記在大邑銀都公司名下，所有權屬於大邑銀都公司。現因大邑銀都公司欠款未還被法院查封，建機工程公司還能用13套房屋抵償工程款嗎？法院應該保障誰的利益？
最高院裁判要旨
第一，建機工程公司以與大邑銀都公司簽訂以房抵債《協議書》的方式，行使了建設工程價款優先受償權。建機工程公司以衝抵工程款的方式購買案涉房屋，其實質是通過協商折價抵償的方式，實現建機工程公司就案涉專案房屋所享有的建設工程價款優先受償權，建機工程公司與大邑銀都公司以案涉房屋折價抵償欠付工程款，符合合同法第二百八十六條規定的工程價款優先受償權實現方式。
第二，建機工程公司享有的工程價款優先受償權足以排除紫傑投資公司的強制執行。紫傑投資公司對大邑銀都公司享有的是普通借貸債權，而建機工程公司作為案涉工程專案的承包人對案涉房屋享有建設工程價款優先受償權，建機工程公司工程款債權優先於紫傑投資公司的普通債權得到受償，案涉房屋系工程款債權的物化載體，本案不適用執行異議和複議規定第二十八條，建機工程公司就案涉房屋享有的權利足以排除紫傑投資公司的強制執行。
律師建議：
一、承包人與發包人以案涉房屋折價抵償欠付工程款，案涉房屋系工程款債權的物化載體，能夠排除開發商普通債權人的強制執行。
根據民事訴訟法解釋，建設工程價款優先受償權人可以直接申請參與分配，主張優先受償權。建設工程價款優先受償權的基礎權源從本質上屬於債權，只是相對於普通債權而言具有優先性而已，因此該權利並不足以排除強制執行。
但是，當發包人已經將房屋抵償給承包人時，民法典規定的工程價款優先受償權實現方式，承包人已經實現了建設工程價款優先受償權，用於抵償的房屋系工程款債權的物化載體，承包人能夠排除發包人的普通債權人對抵償房屋的強制執行。
二、承包人與發包人簽訂以房抵債協議書，符合民法典規定的工程價款優先受償權實現方式。
《民法典》第八百零七條規定：發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。
可見，承包人與發包人簽訂以房抵債協議書，其實質是通過協商折價抵償方式，實現承包人享有的建設工程價款優先受償權。
三、承包人要注意在法定期限內行使建設工程價款優先受償權。
《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第四十一條，承包人應當在合理期限內行使建設工程價款優先受償權,但最長不得超過十八個月,自發包人應當給付建設工程價款之日起算。承包人應在該法定期限內行使建設工程價款優先受償權，過期則喪失權利。
承包人行使優先受償權的形式包括且不限於通知、協商、訴訟、仲裁等方式，承包人要在上述期間內以上述形式主張建設工程價款優先受償權。
案例索引：四川省某某工程有限公司、成都某某管理有限公司申請執行人執行異議之訴再審案【（2020）最高法民再352號】
