一直以來，有不少當事人諮詢此類問題：
想買一套房子，但房產證還沒有下來呢，能買嗎?如果買的話，有哪些風險需要注意?
想買一套拆遷房，現在對方只有拆遷安置協議，要寫合同的話怎麼規避風險?
諸如此類。
在二手房交易市場中，無產證的房子，普遍的優勢是價格便宜，很多購房人正是基於此優勢，而寧願冒著風險進行購買。而這類房子的風險到底有多大，究竟能不能買?
型別
無產證的房子，主要有以下幾種型別：
1.根據政策規定無法辦理的,比如違章建築、農居房等。這種情況建議不要猶豫，直接決定不購買。
2.產權有爭議的或無法明確產權人的，如標的房產屬於遺產、離婚糾紛中的夫妻共同財產等，尚未完成繼承或析產等法定步驟的情形。建議應當在爭議解決(訴訟或辦理公證)後，再行購買。
3.未到辦理時間的或不具備辦理產證的條件的，前者如新建商品房或拆遷房未完工，後者如開發商將房和地抵押給銀行的情形。針對這種情況，建議先和房主訂立一份預約購買協議，在產權證書可以辦理後，再訂立正式的買賣合同。
4.因個人原因不去辦理的。建議要求房主立即去辦理產權證書，房主取得房產證後再與其簽訂房屋買賣合同。
風險
購買無產證的房子，存在如下幾點風險：
1.根據《物權法》規定，不動產只有進行了產權登記即房子只有取得了房產證，其所有權才真正確定下來，所以即便交付了房屋，但沒有辦理房產證，從法律角度分析這個房子依然不歸你所有，存在隨時被收回的風險。
2.沒有房本的房子，無法辦理貸款。如果你的預算不足以全款購買，而是想撬動銀行貸款節約資金的話，那就建議不要選擇此類房子。
3.沒有房本的房子，通常無法辦理落戶(也不排除有些地方可以依據購房合同即可辦理落戶的可能)。如果你想購買這個房子是學區房，而孩子又等著落戶上學，那這類房子就不應該在你的考慮範圍之內了。
4.沒有房本的房子，若房主進行一房多賣，根本無法保障你的權益。
5.沒有房本的房子，一旦房子存在被法院查封、被房主對外抵押等情形，根本無法保障你的權益，你唯一能做的就是起訴房主，要求房主返還房款和相應賠償及違約金。但根據實踐經驗而言，出現房子被法院查封或被抵押情況的，房主的財務狀況通常都很糟糕，你即便取得了勝訴，但實際卻拿不到錢。
6.若開發商原因導致房產抵押、被查封等情形，而房主仍然購買了該房產，如果你再通過二手房形式購買了該房產，則意味著你若想得到權益保障，需要通過原房主去實現，這就造成更大被動。
7.無產證的房子，如果遇到房價上漲，且房價上漲獲取的收益要大於向你支付的違約金時，房主在取得房本後，很有可能不配合過戶，寧願向你支付違約金，也不願意繼續履行合同。
如何規避風險?
購買無產證的房子，若想完全規避風險是不太可能的，能做的是在可控範圍內儘量降低風險：
1.調查房主的信譽和財務情況。
2.調查擬購買房產標的查封或抵押情況。
3.若房產標的涉及訴訟、繼承、析產等情況的，需要弄清楚可能結束的時間，或者直接在結束之後再簽訂買賣合同。
4.在合同條款中，對各類可能出現的風險作出詳細的違約責任的約定和解除合同的約定，以便於在出現違約事由時，得到保護。
在可控範圍內儘量降低風險的前提下，再回歸到這個問題：無產證房子，到底能不能買?我認為回答這個問題的本質在於：購房人應對其自身風險承受能力與預期利益取得之間是否能夠平衡做個評估。
這就好比是投資，需要弄清楚兩點：
1.這個收益是否足夠大，值得你去冒這個風險?
2.你自身是否具備風險承受能力?如果具備，那麼就去購買;如果不具備，那即便預期收益再大，也不要去購買。
