什麼是土地轉讓協議無效

什麼樣的土地轉讓無效？土地轉讓合同效力怎麼認定？

1、轉讓方未取得使用權證書與受讓方簽訂轉讓協議的，起訴前或者申請仲裁前轉讓方取得土地證或者有批准權的政府同意轉讓的，合同有效。 轉讓方未取得土地使用證書，實質是尚未完全取得轉讓土地的權屬，因此，通常應視為無權處分。但是合同簽訂後，有權批准核發土地證的縣級以上人民政府給轉讓方核發了土地使用證或者批准了轉讓行為的，該項辦證或者批准行為應當視為對轉讓方無權處分的追認，因此，此時合同有效。 2、一地多賣，合同均有效。 受讓方均要求履行合同的： （1）辦理變更登訂手續的一方可以要求交付土地。 （2）均未辦理變更手續的，先行合法佔有投資開發的，有權要求辦理變更登記。 （3）均未登記又未合法佔有開發的，先行交付轉讓款一方有權要求交付土地，辦理變更。 （4）合同均未履行的，依法成立在先的合同一方，有權要求繼續履行；未取得土地使用權方可以請求解除合同，賠償損失。 一地多賣，屬於欺詐行為，不是無效合同，受讓方有權利要求解除合同，賠償損失。但是，如果幾個受讓方都不行使解除權，而要求履行合同時，只能按照不動產產權轉移的登記原則來處理，即登記優於佔有，佔有優於交款，交款優於先簽合同。 3、轉讓劃撥土地未經有批准權的政府批准，轉讓合同無效。 但是起訴前或申請仲裁前經批准的，合同有效；合同性質為補償性質，而非出讓合同。 未經批准轉讓劃撥土地，違反行政法規的強制性規定，合同當然無效。如果起訴或者仲裁前，有批准權的人民政府准予轉讓或同意劃撥給受讓方使用的，受讓方有權取得劃撥土地使用權。但是，由於轉讓方對劃撥土地不享有出讓土地的相關權益，因此，其所籤轉讓合同主要是對其地上建築物的補償合同，而非土地轉讓合同。如果受讓方要取得出讓土地的使用權，必須依法補交土地出讓金，並辦理相關出讓土地手續。