合同的訂立又稱締約，是合同雙方動態行為和靜態協議的統一，它既包括締約各方在達成協議之前接觸和洽談的整個動態的過程，也包括雙方達成合意、確定合同的主要條款或者合同的條款之後所形成的協議。合同一般都是雙方的法律行為，只有雙方當事人協商一致才能成立，也就是說訂立合同是一個動態的過程，不論以何種方式訂立協議都必須經過要約和承諾這兩個階段。
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無產權證車庫不能買賣
無產權證車庫是不能買賣的，購買沒有產權的地下室車庫，意味著購房者可能要承擔無產權、無法二次交易以及拆遷不能獲得補償等風險。
如果開發商是把車庫買賣合同和商品房買賣合同獨立開來的，就單獨的車庫買賣而言，開發商應當擁有車庫的權，雙方買賣的車庫是可以辦理產權證，否則該車庫不能作為買賣地標的，因為按照房地產管理法規定，未依法登記領取房地產權屬證書的房地產禁止轉讓。
因此只要在車庫買賣合同中寫明瞭是出售車庫權，而實際上該車庫並沒有產權，該合同內容應當屬於無效，但是如果合同中只是寫明由你使用車庫，並支付使用費，則該車庫買賣合同名為買賣合同實為場地租賃合同。
對購買者而言，降低風險可從兩方面入手。一是在取得房產證之前，儘量少交房款;二是應先取得房屋的使用權和控制權，這樣法律會向購房者傾斜;對購房者而言，買賣合同的條款中一定要要求賣方明確承諾取得房產證的時間以及辦理房產過戶的時間，並約定適當的違約金標準;考慮到房價經過一段時間會有波動，買賣雙方應約定違約金標準，以避免房價波動較大時，一方違約;在制定此類房屋買賣合同時，要考慮到一段時間後，因政策波動造成貸款政策變化、稅費標準變化、甚至一方或雙方交易資格發生變化後如何處理的問題。
在日常生活當中，我們進行房屋轉讓是比較常見的，但也有一些是車庫的轉讓，車庫跟房屋一樣，一定要有產權的證明，否則無法證明所有權是歸屬於自己那麼所簽訂的買賣合同也就無法有效，在此情況之下，解除合同也就顯得沒有那麼有必要了。
