物業管理法律讀本
[摘要] 購房已成為中國消費者的主要消費，同時大量的物業糾紛也隨之出現，並且糾紛難以解決。糾紛難以解決根源於沒有理清其中的法律關係，沒有明確各自的地位和權利、義務和責任，明確物業管理中各主體的地位和相互的法律關係有利於糾紛的解決。本文針對這樣的問題進行分析，明確物業管理中各主體的地位和相互的法律關係，提出對《物業管理條例》（下稱《條例》）的部分評析意見。[關鍵詞] 業主業主委員會物業管理
一、物業管理法律關係分析
法律關係是在法律規範調整社會關係的過程中所形成的人們之間的權利和義務關係。135物業管理法律關係就是在物業管理法律規範調整物業管理關係過程中所形成的業主、業主委員會與物業公司之間的權利和義務關係。
1.物業管理法律關係主體
法律關係主體是法律關係的參加者，即在法律關係中一定權利的享有者和一定義務的承擔者。138物業管理法律關係主體如下:
（1）業主是指物業的主人，通常意義上是指商品房的主人，他擁有該商品房的所有權，其所有權表現在他對該商品房的佔有、使用、收益和處分的權利，表現載體為房產證上標明房產地址和業主姓名。通常意義（可以說是狹義層次上）的“業主”是指購房者，而從廣義上來看還包括開發商，因為會存在房屋未售完的情況。各個業主不是互不相干的，因為業主們是共同生活在同一商品房小區，或同一棟商品房內。他們之間的法律關係為區分所有權關係。區分所有權由單獨所有權、區分共有權和成員權組成。單獨所有權是指各業主對其屋內的房產擁有獨立、排它的所有權，具體範圍可根據房產證所標明的範圍；區分共有權是指各業主對樓道、小區內的草地、水電等基礎設施、樓層外牆等各單元房以外並且已由各業主在支付購房款時一同支付對價的房產所擁有的共同所有權;成員權是指各業主是全體業主的一員，擁有參加會議權、投票權和收益權。
（2）業主委員會，是業主大會或業主代表大會的常設機構，是得到全體業主經過法定程式的授權，為了全體業主利益，代表全體業主行使各項權益的組織，但不具有獨立的法人組織。因為其不有獨立的財產和獨立承擔責任的能力，業主委員會的成員更不是責任主體，除非成員個人實施了個人的加害行為。所謂業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意願和要求，並監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。
業主委員會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權，同時業主委員會都必須在法定或授權範圍下行使各種權利。
（3)物業公司是提供物業服務的公司法人，可以為有限責任公司或股份有限公司，目前大多數物業公司都是小規模的，多為有限責任公司。物業公司為小區提供保安服務、保潔服務、代收代繳服務、基礎設施維護和運營服務。因為物業公司有著專業的服務隊伍、一定的規模和社會關係，同時物業公司所提供的服務是單個業主無法完成或做起來十分麻煩的事項，所以物業公司有著廣闊的市場。
2.物業管理法律關係客體
法律關係客體是指法律關係主體之間權利和義務所指向的物件，其中包括“物、人身、精神產品和行為結果”。在物業管理法律關係中，業主與物業公司之間法律關係的客體是業主支付的物業費用和物業公司提供的物業服務；業主與業主委員會之間法律關係的客體是業主的授權和業主委員會在授權範圍內行使權利的行為。
