眾所周知，農村宅基地制度主要目的是為了保障農民的根本利益，同時也有利於推進我國土地制度的改革和完善，最近上海新發布的農村土地確權政策中，相較於以往有一些改變，在這裡，本站小編將為您解讀上海農村宅基地轉讓新規，幫助您對此有初步的瞭解。
一、土地流轉的主要原則
(一)土地政策連續性與開創性相一致。在土地流轉中，既要貫徹《土地管理法》的規定，嚴格按照法律和政策辦事，保證農村土地政策的連續性，又要堅持求實的態度，在貫徹的辦法上銳意創新，有所突破。
(二)加快郊區建設發展與保護耕地相一致。在土地流轉中，既要滿足郊區建設對土地 的需求，又要嚴格保護耕地，確保郊區建設佔用耕地的佔補平衡，實現土地流轉成為土地市場化和法制化。
(三)鼓勵土地流轉與尊重農民意願相一致。在土地流轉中，既要降低農村土地開發的初始成本，利用土地級差效益，促進郊區經濟發展，又要堅持土地流轉建立在農民自願的基礎上，保障農民合法權益，維護社會的穩定。
(四)土地流轉方向與土地利用規劃相一致。土地流轉要符合全市土地利用總體規劃和上海城市總體規劃的要求，流轉的方向要與土地利用分割槽用途管制相一致，使流轉成為土地合理利用和規劃實施的重要途徑之一。
二、土地流轉的主要方式
(一)實行對農用地和建設用地有償、有期限流轉，農民宅基地有償置換。
(二)農用地在土地承包期限內，必須堅持在承包戶自願的前提下，允許農民通過轉包、轉讓、入股、合作、互換等方式，將承包土地使用權向專業大戶、合作農場和農業園區等流轉，發展農業規模化經營。
(三)集體建設用地可通過土地使用權的合作、入股、聯營、置換等方式進行流轉，鼓勵集體建設用地向城鎮和工業園區集中。
(四)鼓勵農民宅基地實行復墾後進行有償置換。
三、農用地使用權的流轉辦法
(一)經土地承包者同意、所在鄉鎮人民政府土地承包合同管理部門鑑證，農用地使用權在農戶之間、農戶與農村集體經濟組織之間、個人與社會各法人之間均可進行合理流轉，流轉價格在雙方自願協商的基礎上，按市場價格確定。
(二)鼓勵農村集體經濟組織有償反租農戶承包地使用權，通過農業基礎設施改造和農田整理，再將農用地使用權轉包給農業生產大戶或農業企業。
(三)農村集體經濟組織可以以土地使用權合作、入股等方式，參與苗木生產基地、江河涵養林、沿海防護林，以及生態公益林的建設和開發。
(四)鼓勵國內外投資者投資農業專案。投資者可採用租賃方式取得土地使用權，政府有關部門不再收取土地使用費。
四、集體建設用地使用權的流轉辦法
(一)集體建設用地要充分挖掘和合理利用存量土地，尤其是集體建設用地中的閒置土地。
(二)鼓勵工業用地向規劃的工業園區集中。鼓勵工業園區以外的集體經濟組織，通過土地使用權合作、入股、聯營、置換等流轉方式，取得工業園區內土地使用權。
(三)允許採用土地使用權的合作、入股、聯營、置換等流轉方式，參與興辦除商品房開發以外的工業、商業、旅遊、娛樂、金融、服務業等經營性專案的建設。土地流轉的收益可以一次性或分期取得，流轉地價應充分體現土地的用途級差和地區級差。
(四)允許農村集體經濟組織以土地使用權的合作、聯營、置換等方式，參與基礎設施建設。對基礎設施建設產生升值潛力的土地，實行儲備制度，並將土地增值部分的收益用於基礎設施投資和農民安置等。對參與合作的農村集體經濟組織，應按照高於農用地流轉的補償標準給予收益回報。
(五)對市政交通建設專案、試點城鎮建設用地(含商業、旅遊、娛樂、金融、服務業、商品房等經營性建設專案用地)，可以實行一次徵用、分期付款的辦法;也可以借鑑土地流轉的辦法，實施土地徵用，即在交納國家規定的稅費後，在確保農民能獲得長期穩定的股權收益的前提下，將農民應得的安置補償費等折股投資。
五、農民宅基地的置換辦法
(一)實行農村宅基地復墾後有償置換。農民可將原宅基地自行復墾後，退還給農村集體經濟組織，耕地復墾費歸其個人所有;宅基地由集體經濟組織統一復墾的，耕地復墾費中，8l%歸農民所有，20%歸集體經濟組織所有，用於復墾成本。
(二)除規劃確定的城鎮建設區、中心村外，農民願意退出宅基地、進城鎮購房的，可以按照原農戶宅基地的標準，享受返回土地出讓金和耕地佔用稅等優惠政策，購置相應面積的商品房，併發給其商品房權證。
(三)農民通過宅基地置換進鎮建造的房屋，其權證按農村個人建房辦法辦理，其房屋可轉讓給符合農村個人建房條件的購房者;居民可在支付集體土地補償費和國有土地出讓金後，換領房地產權證。
六、土地流轉中的農民利益保障
(一)維護農民的基本權利。對土地流轉後的離土農民，實行“三個不變”，即集體經濟組織成員的身份不變，集體經濟組織內部的待遇不變和土地入股後的收益權不變。同時，對實施土地流轉後的農民，要創造更多的就業機會。
(二)建立農村集體土地流轉基金。土地流轉收益除按規定足額繳納國家有關稅金和農村社會養老保險基金、按農民正常收人進行收益分配外，剩餘部分應建立農村集體土地流轉基金，主要用於土地流轉的風險補償、農民補充保險和發展農村集體經濟等。
(三)原已經辦理土地使用手續的集體建設用地，按有關政策重新辦理徵用土地手續的，允許農民“農轉非”，並予享受徵地農業人口就業養老安置政策。
七、土地流轉的管理
(一)加強土地流轉的產權管理。明確農村集體土地所有權的主體為村集體經濟組織或村民委員會。由區縣房地局按照國家規定的管理程式，對農村土地進行調查、登記、發證、建檔等權籍工作。同時，要進一步完善土地承包制，把承包權落實到戶，實現人隨地走;在土地流轉時，農民可以土地折股，以股權形式參與分配。
(二)加強土地流轉的價格管理。逐步建立以基準地價為指導，市場地價為主導，保護地價為補充的價格調控機制。
(三)加強土地流轉基金的管理。村集體經濟組織或村民委員會要成立土地流轉基金管理委員會，對流轉基金的收入來源、收益物件、收益分配和集體經濟組織成員社會保障水平等實行民主管理和監督，保障基金的保值增值。鄉鎮政府要加強對基金使用管理的監督。
(四)加強土地流轉的審批管理。制定土地使用權流轉的審批程式，規定市、區(縣)兩極土地流轉審批的規模，授權所在區縣土地管理部門予以辦理相關手續。土地流轉由流轉方與被流轉方簽訂流轉合同(使用統一規範的格式文字)。農用地使用權流轉合同需經鄉鎮政府土地承包合同管理部門鑑證。集體建設用地使用權流轉的管理部門為區縣及其以上地方政府。
由上海農村宅基地轉讓新規可知，不同於過去，現在的農村宅基地上的房屋可登記為企業住所，同時放寬了農村產權流轉的手續和限制，可以看出，這也是鼓勵大眾創業的一種方式，至於後續實際政策的落實，還請您參看官網最新訊息。更多相關知識您可以諮詢本站寧波律師。
