一、商業用地土地使用權的出讓最高年限是多少年
商業用地最高使用年限為40年，但若是商住兩用，那麼使用年限則為50年，兩種說法都對。根據1990年《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
(一)居住用地七十年;
(二)工業用地五十年;
(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;
(四)商業、旅遊、娛樂用地四十年;
(五)綜合或者其他用地五十年。
二、住宅用地和商業用地的區別是什麼?
1、產權年限不同
首先，房屋的使用時間是沒有限制的，但土地產權的使用是有年限的。一般來講，土地使用年限會分為40年、50年和70年，其中，商業用地為40年，住宅用地為70年。
2、日常生活成本不同
住宅屬於民用住房，水電費按照民用水電的標準來收取;而商業用房的水電費都是按照商業用水、用電的標準來收取的。長遠來看，住宅的水電費支出會比商業用房的支出節省一半。
3、解決戶口規定不同
商業用地上建起來的專案是商業用房，屬於商業性質，因而不能解決戶口問題。如果是住宅的話，根據不同地區的不同要求，只要滿足一定的條件，購房者是可以解決戶口問題的。
4、居住舒適度不同
一般住宅為兩梯三戶或者四戶，人員較少，不會對出行造成困擾，私密性也比較好;而商業用房通常為兩梯十戶，甚至更多，人員不僅多而且雜亂，安全性和私密性都無法得到很好地保障。
5、首付和貸款利率不同
如果打算貸款購買商業用房，則需要按照商業住房的規定辦理，首套房首付比例一般不低於50%，貸款利率相對也會高一些。若是貸款購買住宅，首付比例通常不低於30%，但根據地區的差異，首付比例也會有所不同。
6、設計標準不同
大部分的商業用房採光和通透性都不是很好。有些商業用房的衛生間和廚房都沒有窗戶，而且陽臺也是內陽臺，採光條件自然並不是很好。而根據《住宅建築設計規範》的規定，住宅必須滿足日照、採光等相關條件，因此現今的住宅大多都是明廚明衛，採光條件會比商業用房好很多。
商業用地顧名思義主要是用於商業開發的，比如修建辦公大樓等等，對於這類性質的用地，根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中的規定，最高的土地使用年限為40年，當然一些情況下最高土地使用年限可能也是50年。而對於商業用地與住宅用地，主要在六個方面有不一樣的地方。
