我國經濟的不斷髮展，相應的土地制度也在完善，我國現在實行國家土地所有制和農村集體土地所有制，因此個人和企業所享有的是土地使用權，而根據我國法律規定，土地使用權是有期限的，那麼土地使用40年的住宅到期應該怎麼辦呢？我們一起來了解下。
一、土地使用權
土地使用權是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程式或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這裡的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。2011年1月，一則“土地使用期滿後會無償收回”的訊息引起各方關注。土地使用權與土地所有權是土地法規中最基本最重要的概念。土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現，國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。
二、土地使用權年限規定
根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
居住用地70年;
工業用地50年;
教育、科技、文化、衛生、體育用地年限為50年；
商業、旅遊、娛樂用地40年;
倉儲用地50年；
綜合或者其他用地50年。
國家相關的法律只規定了最高使用年限，因此住宅的土地使用權四十年是符合法律規定的。
三、土地使用40年的住宅到期後怎麼辦
《物權法》第一百四十九條規定：
(1)住宅“建設用地使用權”期間屆滿的，自動續期。
(2)非住宅“建設用地使用權”期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
住宅“建設用地使用權”期間屆滿，自動續期，這使得住宅業主感到安心。
自動續期—解決了土地使用權和房屋所有權在期限上的衝突問題。
消除了二手房購買者對土地使用權年限的後顧之憂!將促進二手房的流轉，有利於提高房屋和土地的利用效率。
雖然《物權法》沒有提及續期後的費用及相關問題，對商業和綜合建設用地如何處理，能否自動續期也沒有具體規定。不過，隨著後續法律法規的完善，配套法律、法規將對《物權法》相關部分進行補充。
根據我國法律的相關規定，住宅的土地使用權期限最高是七十年，土地使用40年的住宅到期後是自動續期的，這樣是為了消除買房者的後顧之憂，讓住宅業主更心安，而對於非住宅用地來說就需要按照相關法律進行續期辦理，對於房屋的利用效率提高有幫助。
