房產税是以房屋為徵税對象,房產出租的，以房產租金收入為房產税的計税依據，税率為12%。有關個人出租房屋房產税的詳細內容請閲讀下文。
個人出租房屋房產税
房產税是以房屋為徵税對象，以房屋價值或租金收入為計税依據，向房屋產權所有人或者房產的實際使用人等徵收的一種財產税。我們根據有償租賃和無償租賃兩種租賃形式對出租房產的房產税政策進行了梳理，其中還囊括了一些特殊的租賃形式比如融資租賃、地下建築出租、無產權房屋出租等特殊的租賃情形。
一、 有償租賃房產的房產税相關政策
(一)基本規定
《房產税暫行條例》規定，房產出租的，以房產租金收入為房產税的計税依據，税率為12%。
《房產税暫行條例》第三條 房產税依照房產原值一次減除10%至30%後的餘值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。沒有房產原值作為依據的，由房產所在地税務機關參考同類房產核定。房產出租的，以房產租金收入為房產税的計税依據。
(二)優惠税率
1、低税率4%。按照《財政部國家税務總局關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關税收政策的通知》(財税〔2008〕24號)的規定，自2008年3月1日起，對個人出租住房，不區分用途，按4%的税率徵收房產税(注：依據蘇政辦發[2006]136號文件，江蘇省對個人出租房屋的各項税費按照5%進行綜合徵收，房產税包含在內);對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用於居住的住房，減按4%的税率徵收房產税。
2、江蘇私房出租綜合徵收率5%。按照《江蘇省個人出租房屋税收徵管暫行辦法》(蘇政辦發[2006]136號)對個人(含外籍個人、華僑和港、澳、台人員)在本省範圍內出租房屋應繳納的包括營業税、城市維護建設税、教育費附加、地方教育附加費、房產税、個人所得税、印花税和土地使用税等税費在內的各種税收的徵收管理作出了特別規定。對租金收入申報屬實，能提供真實有效的房屋租賃合同、協議或收費依據的，以租金收入和本辦法規定的綜合徵收率計算徵收。應納税額計算公式為：
應納税額=租金收入×綜合徵收率
綜合徵收率統一規定為5%。
3、公有住房和廉租住房等的免税規定。按照《財政部 國家税務總局關於調整住房租賃市場税收政策的通知》( 財税〔2000〕125號)：
對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房;房管部門向居民出租的公有住房;落實私房政策中帶户發還產權並以政府規定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免徵收房產税、營業税。
(三)有償租賃房產的特殊情形
1、關於融資租賃房產的房產税問題。按照《財政部、國家税務總局關於房產税城鎮土地使用税有關問題的通知》(財税〔2009〕128號)的規定，自2009年12月1日起，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產餘值繳納房產税。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產餘值繳納房產税。
2、關於地下建築出租的房產税問題。按照《財政部、國家税務總局關於具備房屋功能的地下建築徵收房產税的通知》(財税〔2005〕181號)規定，凡在房產税徵收範疇內的具備房屋功能的地下建築，包含與地上房屋相連的地下建築以及完全建在地面以下的建築、地下人防設施等，均應當依照有關規定徵收房產税。上述具備房屋功效的地下建築是指有屋面和維護結構，可以遮風避雨，可供人們在其中生產、經營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場合。
出租的地下建築，按照出租地上房屋建築的有關規定計算徵收房產税。
3、關於以房產投資收取固定收益的房產税問題。對以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，實際是以聯營名義取得房產租金，由出租方按租金收入計算繳納房產税。
4、關於業主共有的經營性房產出租的房產税問題。依據《財政部、國家税務總局關於房產税、城鎮土地使用税有關政策的通知》(財税〔2006〕186號)：對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產税。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%後的餘值計徵，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方税務機關參照同類房產核定房產原值;出租的，依照租金收入計徵。
5、關於免税單位出租房產的房產税問題。依據《財政部税務總局關於房產税若干具體問題的解釋和暫行規定》(1986)財税地字第8號規定：國家機關、人民團體、軍隊自用的房產，是指這些單位本身的辦公用房和公務用房。
事業單位自用的房產，是指這些單位本身的業務用房。
宗教寺廟自用的房產，是指舉行宗教儀式等的房屋和宗教人員使用的生活用房屋。
公園、名勝古蹟自用的房產，是指供公共參觀遊覽的房屋及其管理單位的辦公用房屋。
上述免税單位出租的房產以及非本身業務用的生產、營業用房產不屬於免税範圍，應徵收房產税。
二、 無償租賃房產的房產税相關政策
無償租賃房產涉及到兩種情況，一種是合同約定免收租金期間使用他人房產，另一種是無租金使用他人房產。這兩種情況表面上看來納税人都無需支付租金給房產所有人，但兩者有着本質的區別。
(一)免收租金和無租使用的區別
免收租金是指本身存在發生的租賃事實，但在租賃交易中，出租方根據合同約定在一定期限內豁免承租方租金，也即免租期就是在合同期內支付租金的前提下免收部分期限租金的行為。
而無租使用本身不存在租賃交易行為，實際上是一種無償出借的行為。因此，免收租金期間和無租使用他人房產雖然表現形式是一樣的，即使用人無需支付租金。但實質上是完全不同的，前者是一項租賃交易，後者則屬於無償出借。
(二) 兩者的房產税政策區別
1、關於出租房產免收租金期間的房產税問題。依據《財政部、國家税務總局關於安置殘疾人就業單位城鎮土地使用税等政策的通知》(財税〔2010〕121號)：對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產税。
案例介紹：
2012年6月，税務人員在對某企業進行日常納税評估時發現，該企業賬面上有價值2000萬的店面出租給個體商户，但是2011年未申報繳納房產税。該企業解釋，與個體商户簽訂了三年的租賃協議，第一年優惠免收租金。2011年是第一年免收租金期間，該公司認為按照從租計徵房產税的規定，第一年不收取租金，因此無需繳納房產税。對此，税務機關認為依據財税〔2010〕121號文件，對於出租房產免收租金期間的房產税應該由產權所有人按照房產原值繳納。
該企業應補繳2011年房產税16.8萬元，並按規定加收滯納金及罰款。計算公式：2000×(1-30%)×1.2%=16.8萬元
注：根據《江蘇省房產税暫行條例施行細則》：我省房產税依照房產原值一次扣除百分之三十後的餘值計算繳納。
2、關於無租使用房產的房產税問題。依據《財政部、國家税務總局關於房產税、城鎮土地使用税有關問題的通知》(財税〔2009〕128號)：無租使用其他單位房產的應税單位和個人，依照房產餘值代繳納房產税。也就是説，在無租使用情況下，房產税的納税義務主體仍為產權所有人，只是由使用人代為繳納房產税。
案例介紹：
近日，我局税務人員在對某單位進行日常納税評估時發現，該單位2011年度無租使用其關聯企業的房產，該房產原值280萬元，但是未代繳房產税。對此，税務機關認為依據財税〔2009〕128號文件，該單位無租使用其他單位的房產，應代繳房產税2.352萬元，並按規定加收滯納金及罰款。
計算公式：280×(1-30%)×1.2%=2.352萬元
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