在房屋交易中,購房者在收到開發商交付的新房時會非常高興,但要提醒大家的是,要及時檢查房屋是否有質量問題。那麼,在我們的生活中,作為一個購房者,怎樣認定房屋質量不合格呢?可能很多人都想了解,下面就讓本站小編來為您做詳細解答吧。
一、怎樣認定房屋質量不合格
根據《房屋買賣司法解釋》第12條和第13條,因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用後,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人有權解除合同,並要求出賣人賠償損失。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人有權請求解除合同和賠償損失。
那麼,應如何認定房屋的“主體結構”、“不合格”和“嚴重影響正常居住使用”這些概念呢?
從技術角度看,所謂“主體結構”是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。主體結構必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩定性,以確保承受建築物本身的各種載荷。如:地基、承重牆等,這些部位出現結構性迸裂、傾斜、坍塌等問題,應當視為主體結構存在問題。所謂“不合格”,應指房屋未能通過驗收或經核驗被認定為不符合質量要求的情形。“嚴重影響正常居住使用”應指由於房屋質量問題,嚴重影響買受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋滲水、地面空鼓、牆皮脱落等,不屬於房屋的主體結構性問題,而屬於非結構性的質量瑕疵,出賣人應當對此予以修復,買受人不能因此要求退房。
二、房屋質量認定規定
建築物在合理使用壽命內,必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。
建築工程竣工時,屋頂、牆面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷;對已發現的質量缺陷,建築施工企業應當修復。
在商品房買賣中如何認定主體質量問題比較複雜,開發商會在主體質量與非主體質量問題上打擦邊球,拒絕按照主體質量處理。在通常情況下,所謂主體結構質量不合格包括三種情況:
(一)房屋交付前未經驗收。
(二)雖然在交付前經過驗收但驗收不合格。
依據現行法律規定,房屋建成後交付使用前,建設單位應組織勘察、設計、施工、監理等各方對工程質量進行驗收,驗收合格的應該簽署質量合格文件;並申請規劃、公安消防、環保部門對房屋進行檢查,出具認可文件或者准許使用文件;最後由建設單位向工程所在地的建設行政主管部門備案,取得房屋建設工程竣工驗收備案表。《建築法》第六十一條規定:“建築工程竣工經驗收合格後,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。”
對於這兩種情形,寇志中律師特別提醒購房人:
在辦理商品房交接入住手續時,至少應當要求出賣人由出示由建設、勘察、設計、施工、監理五方共同出具的《工程竣工驗收報告》和消防驗收合格證明,查驗該工程是否經驗收合格。如果出賣人不能出示上述文件,就説明該工程未經驗收或者驗收不合格,購房人有權拒絕收房,由此引起的延期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格,購房人可以解除合同並要求賠償損失。
(三)房屋交付使用後房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。
在實踐中怎麼核驗的問題又是一個問題?商品房交付使用後,購房人懷疑和認為主體結構質量存在質量問題,則可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗,確屬主體結構質量不合格的,購房人有權退房,給購房人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。但要特別注意的是:委託核驗的工程質量檢測機構必須具備相應的資質,且委託哪個機構來檢測買賣雙方須經協商達成一致,如雙方協商不成應申請法院指定檢測機構,否則單方委託的檢測機構如果得不到另一方的認可,其檢測結果則沒有法律效力。
以上就是對認定房屋質量不合格的內容介紹,購房者在與開發商簽訂合同時一般會約定房屋的驗收時間。如果購房者在規定的期間內對房屋存在的質量問題的作出認定,可能要承擔不利的後果。因此,在開發商交付房屋時,要及時對房屋的質量問題進行認定。更多相關知識您可以諮詢本站營口律師!