物業服務合同由物的所有權人簽訂，物業管理合同的當事人只能是業主和物業管理公司，他們之間是委託人和被委託人的關係，執行合同法中委託合同的有關規定。業主有參加住宅區物業管理的權利，並有合理利用房屋和公共設施的義務。
由業主推選產生的業主管理委員會是住宅區物業管理的執行機構，有權選聘物業管理公司、物業管理人員或其他專業服務機構對本住宅區進行物業管理，並與其簽訂物業管理合同。
二、與物業公司簽訂合同應注意什麼
隨着《物業管理條例》的出台，越來越多的業主都知道了作為業主所擁有的權利和義務，同時也更重視和謹慎地使用這些權利，希望能有效地維護自身的利益。其中最 重要、和業主利益關係最密切的一項權利就是通過業主委員會選聘優秀的物業公司來管理小區，並和選好的物業公司簽訂好《物業服務合同》，因為該合同簽訂後，對全體業主和物業公司都具有法律約束力，所以簽好該合同對業主來説是享受優質物業服務的關鍵所在。
鑑於目前的情況和即將實施的《物業管理條例》，業主委員會在和物業公司簽訂《物業服務合同》時應注意以下幾點：
(一)明確委託物業服務的內容、範圍和期限。由於現在專業分工的細化，出現了專提供某一項服務的物業公司，所以在服務合同裏一定要明確物業公司是管理小區全部的 物業工作，還是隻負責某一項服務內容。如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。例如某小區業主委員會通過招標聘用了一家物業公司，委託其管理小區的全部物 業內容。而該公司在接手以後，除了物業費是自己收取外，其餘的物業服務內容全部以低價委託給其他沒有業務的物業企業，來賺取其中的差價。而受委託的物業企 業以低價承接該業務後，由於成本的原因，只能是降低服務的內容和標準。如果業主委員會在服務合同裏沒有約定詳細的服務標準，也沒有約定該物業公司不得將服 務內容轉委託給第三方的話，由於該物業公司這種做法沒有違反法律規定和合同約定，業主只能是白受損失。所以如果業主委員會是看中了某家物業公司的品牌和服 務質量，那就要在服務合同中約定詳細服務內容和具體的服務標準，並且約定該公司不得將服務內容轉委託給第三方，否則承擔相應的違約責任。這樣才能避免業主 花高價買低質服務的情況。
(二)除了《物業管理條例》規定的業主委員會擁有的權利外，其它一些權利，也應在服務合同裏更具體地約定。例如，由 業主委員會收取物業費後轉交給物業公司、物業公司應為業主委員會提供相應的辦公場所、業主委員會的主要領導人可以從物業費中提取補貼、業主委員會對物業公 司服務質量有權提出意見並可要求其限期整改等內容。同時，業主委員會應承擔相應的義務，督促業主按時交納物業費，積極配合物業公司工作，尊重物業公司專業 化的管理方式和措施等。
(三)明確物業公司的權利和義務。本着權利和義務對等的原則，在賦予物業公司管理整個小區日常事務權利的同時，也要明 確物業公司所承擔的義務，並且儘可能地明確責任，例如保安失職導致業主物品被盜，物業公司應承擔賠償責任;物業公司在使用物業費時，必須有明確的記錄並向 業主委員會公開賬目等。
(四)對違約責任的約定。要在服務合同裏明確物業公司違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性， 不要約定成一些大而空的法規內容。特別是對提前解聘的物業公司不及時退出的情況，雖然新的《物業管理條例》規定了國家行政機關對其處罰的內容，但是它彌補 不了給業主帶來的實際損失，所以一定要約定如果出現這種情況，物業公司每拖一天就要承擔一天的違約金，這樣才能有效保護全體業主的利益。
為了是業主在購買房屋之後，可以享受更好的待遇，物業管理公司應運而生，只要公民在開放商處購買了房屋，留同時也需要簽署一份物業管理的合同，一般來説，此合同是業主與物業管理公司簽署的，此後，公民需要按照約定支付物業費。
