“法拍房”要走過的以下的“七十二”法律程式磨難
司法拍賣是指人民法院在民事案件強制執行程式中，按程式自行進行或委託拍賣機構公開處理債務人的財產，以清償債權人債權。為實現司法公開最大化與變現資產最大化，一般情況下，法院會通過網際網路拍賣平臺，以網路電子競價方式公開處置財產，也就是常說的“網路司法拍賣”。
{子問題開始}一、對房屋為執行標的的情況，案外人享有排除執行的權利
{子問題開始}（一）所有權人
由於不動產物權一般以登記為生效條件，故案外人主張對不動產享有所有權的，應審查其是否符合《民法典》第28條至第30條不需要登記即可發生物權變動的情形。具體而言，主要有以下幾種情形：
（1）法院或仲裁委所做出的對房屋權屬產生變動效果的法律文書。需要注意的是，該類裁判文書必須是能夠直接引起房屋權屬變動的形成判決或執行裁定等生效文書，而不能是基於債權關係而判定的給付判決。
（2）因繼承或受遺贈取得房屋的情形。
（3）具有合法手續批准建造房屋的事實物權。
{子問題開始}（二）房屋預告登記人
案外人以其系房屋預告登記權利人提起執行異議之訴，只需證明其預告登記在涉案房屋被強制執行之前，即可獲得支援，因預告登記後實施的物權行為不具有效力，使得預告登記人具有了類似物權排他效力的權利，應可阻卻執行。
{子問題開始}（三）已經簽訂拆遷安置補償協議的被拆遷人
在拆遷人作為被執行人的案件中，對尚未辦理房屋產權登記手續的安置房屋進行強制執行的，且房屋被法院查封之前已經就係爭安置房屋和拆遷人簽訂安置補償協議的被拆遷人（案外人），提起執行異議之訴應予以支援。
{子問題開始}（四）基於租賃合同關係的佔有人
若在法院查封房屋之前，租賃合同已經合法成立並正在履行的，承租人可以依據其合法佔有的權利阻止轉移佔有的強制執行，也即承租人有權要求繼續承租係爭房屋。但需注意的是，實現抵押權的執行中，雖然承租人可以主張“買賣不破租賃”，但其無權阻止對係爭房屋的拍賣。
{子問題開始}（五）{子問題開始}基於房屋買賣合同關係的買受人{子問題開始}/{子問題開始}物權期待權
所謂物權期待權，在我國現行法律中並無明確的規定。本文所指的情形系在房屋買賣合同糾紛中，買受人購買了係爭房屋但尚未過戶之時，出售人因金錢債權生效判決而被強制執行在其名下的係爭房屋，此時買受人（案外人）雖尚未成為房屋權利人，僅享有要求出售人配合過戶的請求權利，但在一定條件下法律賦予其可排除強制執行的權利，使其獲得如物權人般的地位，故稱之為“物權期待權”。
《民訴法解釋》第501條第2款中規定的利害關係人對第三人享有的到期債權。《異議和複議規定》第28條及《查扣凍規定》第17條賦予了房屋買賣合同關係中尚未變更登記的買受人在一定條件下可排除強制執行的權利，本文稱之為“物權期待權”。相較而言，《查扣凍規定》表述的條件較為籠統，即案外人在司法查封前“已經支付全部價款並實際佔有”房屋。而施行較後的《異議和複議規定》則在此基礎上做了更為具體的規定，增加了簽訂書面合同、排除買受人自身過錯等條件。
{子問題開始}（{子問題開始}1{子問題開始}）案外人已經支付全部房屋價款的判斷
作為判斷已經支付全部價款的事實依據，案外人應負舉證責任。對於房款的支付，案外人應提供房屋價款轉賬證明或現金提取證明及被執行人的收款證明。對於僅剩少量尾款作為水電煤公用事業費用結算和戶口遷移保證金的，可以視為已經支付全部價款。對於採用抵債方式的，也可以視為支付價款，但案外人應當提供所抵債務客觀存在及符合抵債要件的證據材料。對於採用向銀行抵押貸款方式支付部分價款的，案外人應證明銀行在法院查封前已經核准抵押貸款，如案外人要求繼續履行合同且銀行也同意繼續辦理相關抵押貸款手續的，可以視為已經支付全部價款。
{子問題開始}（{子問題開始}2{子問題開始}）案外人查封前已經實際佔有係爭房屋的判斷
作為判斷實際佔有的事實依據，也應由案外人負舉證責任。案外人可提供房屋交接單、物業進戶單，或者戶名已變更為案外人的水電煤等公用事業的支付憑證，或者物業、保安、鄰居的證人證言。對於物業、保安或鄰居提供的書面證明，慎重起見，可以要求相關人員到庭陳述所證明的事實。案外人還可提供對係爭房屋進行實際裝修等證據來證明其對係爭房屋的實際控制。
{子問題開始}（{子問題開始}3{子問題開始}）案外人非因自身原因導致房屋尚未過戶的判斷
{子問題開始}三、{子問題開始}無法排除對房屋強制執行的幾種爭議權利
{子問題開始}（一）共有權人
若部分共有人負有外債，需要分割房屋以履行生效法律文書所確定的義務，此時其他共有人可否以共有權利為基礎提出執行異議之訴阻卻執行？本文認為不可以。因為共有人在法定條件下具有分割共有物的權利，其他共有人不得拒絕，但提出異議的共有人可以通過優先購買權獲得救濟，或者向作為被執行人的共有人進行追償。
{子問題開始}（二）借名買房中的借名人
借名買房中的借名人是否可以直接依據借名協議確權成為房屋的所有權人，在司法實踐中存在爭議。本文采“債權說”，即認為借名協議只產生借名人請求被借名人辦理變更登記手續的債權請求權，而無法直接產生物權變動的效力。基於此，本文認為案外人與被執行人之間就作為執行標的房屋的借名協議，僅是普通債權，不足以阻卻執行，無法對抗以物權登記公信力而申請執行的申請人。借名購房的產生往往出於規避國家政策的目的，借名人理應承擔由此產生的風險。
{子問題開始}（三）以房抵債協議中的債權人
對於以房抵債協議的債權人是否可以排除強制執行，爭議較大。僅從最高院審結的相關案例中，對此爭議就存在截然相反的觀點。本文認為，以房抵債協議原則上不能排除強制執行，但若債權人（案外人）與債務人就其債務和房款已進行了清算，且已實際合法佔有房屋的，則可類推適用《異議和複議規定》第28條關於物權期待權的規定，排除強制執行。
{子問題開始}（四）合作開發房地產但未登記為建設用地使用權人的一方
被執行人蔘與房地產合作開發，且登記為建設用地使用權人，其因金錢債權判決被法院強制執行其開發的房屋，則與其形成合作開發關係，約定享有係爭房屋物權但未登記成為建設用地使用權人的另一方是否可以憑藉合作協議的約定或實際建造房屋的事實阻卻執行？
因合法建造等事實行為設立物權的，自事實行為成就時發生效力。（《民法典》第30條）也就是說，房地產開發情形下，若房屋系經合法建造，尚未進行所有權初始登記時，合法建造人因其事實行為亦可直接取得房屋的所有權，而不必以登記作為所有權的生效要件。但以事實行為取得物權，必須符合“合法”的要求。在房地產開發領域，合法建造必須滿足取得建設用地使用權、規劃許可證等條件，雙方之間對房屋權屬的約定也不能違反房地一體原則，故本文認為此種情形下，未登記成為建設用地使用權人的開發一方無權阻卻執行。
{子問題開始}（五）建設工程優先受償權人
建設工程優先受償權，係指在建設工程被拍賣、折價等情形下，承包人的工程價款債權可優先於抵押權、其他普通債權得以實現。故在本質上，建設工程優先受償權是建設工程折價或拍賣所得價款受償保護的順位權，（《民法典》第286條、《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》）故案外人不得以其對被執行的建設工程享有優先受償權為由，要求停止執行，其可在執行程式中向執行法院提出異議。若異議未獲支援，優先受償權人可提出“執行分配方案異議之訴”。
{子問題開始}四、執行標的的拍賣
當執行異議被駁回後，接下來就要按照規定的時間和規定的進入競拍程式。競拍人應當符合以下條件
（1）繳納保證金
如果您沒有相關平臺賬號的話，第一步就得先按平臺要求進行註冊。保證金能通過銀行卡轉賬或者第三方支付平臺支付，一般不接受現金。保證金在競拍成功後會直接轉化成房款，競價失敗的話，會自動無息退回到相關賬戶。
（2）開始競拍出價
競拍方式很簡單，按照設定的加價幅度，按照自己的價格預期增加數額即可。
（3）繳納拍賣款
網路司法拍賣成交的，由網路司法拍賣平臺以買受人的真實身份自動生成確認書並公示。買受人應當在拍賣公告確定的期限內，將剩餘價款交付人民法院指定賬戶。
競拍過程中一定要慎重考慮自己的實際經濟情況和購買能力，千萬不要盲目出價。如果競拍出價成功後又悔拍，保證金將不予退還；而且，悔拍後重新拍賣的，原買受人不得參加競買。
如何進行過戶，辦理房產證？
{子問題開始}（五）辦理競拍標的過戶手續
（一）拿到協助執行通知書和執行裁定書
在繳納剩餘價款後，法院會出具協助執行通知書和執行裁定書。買受人可以直接拿著協助執行通知書和執行裁定書到房屋所在區縣的不動產登記事務中心申請“強制過戶”，無須與房屋的原產權人有任何接觸。
（二）繳納相關稅費
在辦理過戶手續之前，您需要到稅務機關繳納相應的稅費。至於稅費的具體金額和繳納方式以及稅務明細，稅務機關會有說明。
（三）辦理過戶手續
在完成以上步驟之後，買受人需攜帶協助執行通知書、執行裁定書和相關稅務繳納憑證到房屋所在區縣的不動產登記事務中心申請過戶，辦理相關產證。
{子問題開始}競拍人的防坑指南
{子問題開始}（{子問題開始}1{子問題開始}）標的物的實際狀況。一般拍賣平臺上有相關圖片和視訊，有重大瑕疵（如房屋漏水）的會有特別說明；
{子問題開始}（{子問題開始}2{子問題開始}）房屋上是否有戶口。如有則需要成交後辦理戶口遷出的相關手續；
{子問題開始}（{子問題開始}3{子問題開始}）房屋上是否有租賃合同。如有請關注租賃合同到期時間；
{子問題開始}（{子問題開始}4{子問題開始}）房屋內是否有他人佔用（如業主或不明住客居住）；
{子問題開始}（{子問題開始}5{子問題開始}）房屋上是否有其他附著義務。如拖欠物業費、水電費等；
{子問題開始}（{子問題開始}6{子問題開始}）明確是否支援貸款。 因“法拍房”需短期內付清全款，拍賣前應做好資金準備工作。現在，有部分金融機構推出了司法拍賣的貸款，相關資訊可關注拍賣平臺中的貸款服務，亦可諮詢拍賣輔助機構。
