實踐中進行店鋪轉讓的方式主要有兩種，即單純的只轉讓該店鋪的使用權和轉讓該店鋪的所有權。但無論在哪一種情況下都是有可能發生店鋪轉讓合同糾紛的，那麼生活中遇到這類糾紛該怎麼辦?有哪些處理技巧?本站小編將在下文中為您解答。
一、店鋪轉讓合同糾紛有哪些處理技巧
《民法典》第五百七十七條規定：”當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。“
店鋪的轉讓合同，常見的事項除了主體之外，主要是：承租的地點、面積、租金、租金遞增的比例及時間點、租賃保證金或者履約保證金、違約金、合同解除權、違約責任、糾紛處理途徑、拆遷賠償問題等。
由於事項較多，僅針對其中上述部分事項進行分析。首先，關於承租的地點，該事項的約定，一方面涉及約定法院管轄時的選擇問題，另一方面如是招商階段還涉及出租人變更具體的店面時，相對應的違約條款設計問題。其次，關於租金遞增以及時間點的問題，這裡需要關注的是遞增的基數，是以月租金還是季度租金還是年度租金為計算基礎。而遞增比例及時間點，明確約定好則承租人可以預估租賃合同履行的成本及收益問題，從而對於承租的投資是否可行作出預估。第三，關於租賃保證金或者履約保證金，一般是確保承租人依約履行合同的保證金，針對的是承租人單方違約或者損壞店面或者違反物業管理規定等，該點要詳列部分情況下做好兜底條款的設計。關於糾紛處理機制，則參閱本人另一篇文章《租賃合同訴訟關係的約定—法律救濟與訴訟成本的糾結》，在此不闡述。第四，關於拆遷賠償問題，為何需要提及該問題，理由是按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，房屋的徵收及補償僅針對房屋的所有權人，也就是說，一旦承租的店面發生徵收，則國家是不對承租人進行補償的，該問題將由房屋的所有權人與承租人自行處理，當然，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條的規定，其中對房屋所有權人的徵收補償就包括“因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。”因此，承租人必須與出租人對可能發生的徵收補償時如何處理雙方的關係作出約定，因為一旦發生徵收事件，則租賃合同無法繼續履行，承租人最好選擇出租人價值補償，補償的範圍包括預期經營利益的損失、裝修折舊損失、搬遷費用等，同時需要將前述範圍具體化、數值化便於後期操作。如果沒有約定較為詳細及可操作性，則承租人只能依據實際損失進行索賠，而實際損失的舉證證明將比較難，發生訴訟時將會增加自己的舉證成本。
此外，需要提及的就是在合同條款中約定好，租賃合同期滿後續約的問題、添附物處理的問題等。
二、店鋪租賃合同履行過程的糾紛
店鋪租賃過程中，可能存在的就是跟物業管理處的物業管理糾紛、店鋪漏水、證照辦理、租金拖欠等糾紛。在此需要提及的就是關於買賣不破租賃問題，所謂買賣不破租賃，簡單說，就是租賃合同履行期間，出租人出售出租物業的，則物業買受人受制於租賃合同，即買受人全面行使物業的所有權必須等到租賃合同期限屆滿之後。那麼這裡需要注意的是，物業出租人出售物業需要履行告知承租人的義務，因為承租人享有優先購買權，當然，該優先購買權是指同等條件下的優先購買權。
然而，實際履行過程中，關於承租人的優先購買權是很難保證的，雖然法律上規定了承租人的優先購買權，但是又限定了同等條件下，何為同等條件，最明顯的無非是出售的物業價格，有時出租人為了變相逼迫承租人搬離，會故意抬高出售的物業價格，對此，承租人是無可奈何的，甚至，對於出租人是否真的出售物業，無法掌控，而承租人在對店鋪投資過大的情況下，往往面臨承受虧損撤租的地步，不過這也非絕對，還是得看個案雙方的證據對比情況。對於承租人來說，只要是買賣交易在租賃合同簽訂之後，承租人就有權限制買受人行使所有權，即買受人要受制於物業出賣人與承租人的租賃合同，代替物業出賣人履行租賃合同的義務。
反過來，對於承租人來說，必須瞭解的是承租的物業在簽訂租賃合同之前，是否存在物業的買賣關係，如果是買賣關係在租賃合同之前，則不發生買賣不破租賃的效果，此時，承租人遭受損失，則只能向物業的出賣人追償。
而依據法律規定，此時雙方各有過錯的，在各自過錯的範圍內承擔相應的責任，也就是說，承租人的部分損失將不會獲得法院的支援，對此需要提醒承租人的注意。買賣不破租賃其實是債權優先於物權的一個特殊表現，依照法理，物權具有對世性，而債權具有相對性，兩者相遇時，物權無疑優先於債權的實現，但有幾種特殊的情況，就租賃合同來說，除了前者買賣不破租賃外，還有一種就是抵押權設定在租賃合同生效之後，也就是說，抵押權人行使對物業的抵押權，需要受制於租賃合同的條款約定，反之，則不受限。
當事人在處理店鋪轉讓合同糾紛的時候，一點要先清楚糾紛產生的原因，爭議點是什麼，這樣才能對症下藥，有目的的來處理糾紛。必要時，可以委託我們本站網站的專業律師來幫助你。
