土地他項權利有別於土地使用權與土地所用權，對於土地使用者來說土地他項權利很少出現在我們的生活中，一方面對於這種權利我們在商業操作中幾乎沒有涉及，大多數商品房買賣以及房屋出租涉及到的只有房屋的所有權及房屋的使用權，那麼，土地他項權利人有哪些權利呢?
土地他項權利人的權利
包括地上權、永佃權、地役權、典權、抵押權和租賃權等。目前中國實行土地公有制，土地他項權利的種類不多，但隨著土地使用制度改革，已逐步派生出各種各樣的他項權利。
①抵押權。經有償出讓的土地使用權可以用來抵押。抵押開始，抵押權人即取得土地使用權的抵押權，這個抵押權必須經土地登記機關加以確認。抵押終止，抵押權即告消滅。抵押人破產的，抵押權人可以從土地使用權拍賣轉讓收益中得到補償。
②租賃權。經出讓的土地使用權可以出租，承租人對所承租的土地有租賃權，這是中國的一種較為特殊的土地他項權利。租賃權經土地登記可以保護土地承租人在租期內對土地的合法使用。
③地役權。中國《民法通則》對相鄰用地的通行、排水等權利相鄰關係的形式作了規定。這種在他人土地通行、排水的權利稱為地役權。相鄰關係是通過法律規定的，不必經相鄰各方約定而對土地所有權和使用權進行限制，所以不需要再作為土地他項權利予以確認。但將鄰里之間的通行權、排水權等進行權利登記，可以更好地保護土地產權各有關方面的合法權益。
④耕作權。指按照規定或約定，在已經明確了土地使用權的土地上，在不妨礙土地使用人的土地使用權的條件下，種植農作物，在大型靶場、試驗場內有限制地種植樹木和農作物等。設定這種他項權利，主要是從合理利用土地的原則出發的。耕作權一般都長期地依附於土地使用權，取消這種他項權利時，還要給耕作權人以適當補償。
⑤借用權。通過借用而使用別人的土地，可以認為借用人具有借用權。這是中國特殊歷史條件下產生的一種他項權利形式。20世紀50年代-60年代，通過借用協議使用土地的相當多，且一般協議內容簡單，有的有期限，有的沒有期限，有的寫明不作某用途時即退還等等。這些問題，往往通過補籤協議，增加限制條件繼續借用，對借用方加以權利上的明確，有利於土地使用的穩定。
⑥空中權和地下權。主要是針對地表土地使用權而言的。空中權如橋樑、渡槽、架空電線、空中樓閣(水中、地面以柱角支撐的亭臺、房屋)等。地下權如地下隧道、地下商場等。空中權與地下權的成立是以地表土地使用權已經確定且與空中、地下權利主體不一致為條件的。這是一種可以獨立轉讓、抵押和出租的權利，其權利內容和價值與土地使用權有時基本相同。
土地他項權利在法律中明確不同於土地使用權與土地所有權，此外土地他項權利最主要的是限定土地使用權與土地所用權，因此在實際生活中如果遇到此類問題建議尋求專業人士的幫助，這樣就會盡量減少麻煩。
