案情簡介
委託人作為二手房的買方,與賣方簽署了二手房買賣合同之後,依約交付了購房首期款,合同約定:交易遞件給房產局成功後買方交付第二期款,餘款在房產過戶登記到買方名下時付清.然而,交易經過房產局受理後,買方因為不符合廣州市購房資格而被房產局暫停辦證.同時房價漸漲,賣方見此即委託律師發函告知因買方不符合廣州的購房資格,拖延交易而告知解除合同,且有權不予以退還定金和首期款.雙方無法達成一致意見,賣方提起確認之訴,請求法院確認合同解除.
辦案思路及心得
買方前來本所諮詢本律師意見.經過調查事實和研究法律法規,本所律師認為,雙方約定的買賣合同中雖然約定買方要符合購房資格和條件,但是隻約定不符合條件的情況下買方補辦以滿足購房資格,遲延補辦的,需要支付違約金為賣方,並未約定此種行為可以解除合同. 原告即賣方的律師函要求合同解除的事實和理由不符合合同法關於合同解除的法定條件和約定條件,原告的訴訟請求毫無事實和法律依據.
裁判結果
法院審理後認為,雙方合同約定買方須符合廣州市的購房資格,不符合資格的,買方負責辦理,若延遲辦理的買方須支付違約金,此項條件並非合同解除的約定,且買方正在補辦,賣方即原告的合同解除律師函不符合合同約定和法律規定.地方政府的限購令要求買房人符合當地的購房資格,此項規定屬於地方性指導規範,法院審理案件時並非必須適用.因此判決駁回原告的起訴.一審判決後原告不服而上訴,二審法院維持原判.
