原告訴稱
張某斌向本院提出訴訟請求：1、判決立即停止對張某斌購買的位於北京市房山區D號房(下稱涉案房屋)的強制執行，並解除對涉案房屋的查封；2、判決確認張某斌與趙某鵬簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，並確認位於北京市房山區D號房歸張某斌所有；3、判決齊某玲、趙某鵬協助配合張某斌辦理涉案房屋的產權過戶登記；4、本案訴訟費用由齊某玲、趙某鵬承擔。
事實和理由：1999年，趙某鵬建設了北京市房山區良某號樓竣工完成。2003年8月21日，張某斌與趙某鵬簽訂《商品房買賣合同》，《商品房買賣合同》約定張某斌購買涉案房屋，房屋面積23.74平方米，房屋價款共計50000元，趙某鵬承諾其在辦理房屋大產權證後在2004年12月31日前為張某斌辦理房屋所有權證。合同簽訂後，張某斌支付了全部購房款50000元，趙某鵬為張某斌開具了收款收據，簽訂合同當天趙某鵬將涉案房屋交付張某斌。
2003年8月19日，趙某鵬辦理了某號樓整體的房產證。2003年12月，趙某鵬為獲取資金，未經張某斌同意，私自將某號樓整體抵押給W銀行（以下稱W銀行），導致無法給張某斌辦理房屋所有權證，此間張某斌多次要求趙某鵬辦理房產證，趙某鵬以其大房產證未辦理完畢為由屢次推遲辦理時間。2006年，趙某鵬未償還W銀行借款，W銀行將趙某鵬訴至法院，某號樓被房山法院查封。
為逃避債務，趙某鵬下落不明至今，導致張某斌一直不能辦理所有權證。齊某玲以民間借貸糾紛為由將趙某鵬訴至法院，在判決生效後趙某鵬未履行生效判決，齊某玲申請法院強制執行，在執行過程中房山法院做出民事裁定，裁定將張某斌購買的登記在趙某鵬名下的涉案房屋予以查封。2019年12月27日，張某斌依法向房山法院提出書面執行異議，並提供房屋合同等相關證據，要求解除查封，並中止對上述財產的執行。
2020年1月15日，房山法院作出執行裁定書，裁定駁回張某斌的異議，並告知可在15日內向人民法院提起訴訟。綜上所述，張某斌認為張某斌與趙某鵬簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，符合法律規定，張某斌已向趙某鵬支付了全部購房款，趙某鵬已將房屋交付張某斌，由於趙某鵬的原因和法律障礙導致張某斌無法辦理產權過戶登記。根據相關法律規定，張某斌特提起訴訟，請法院依法支援張某斌的訴訟請求。
齊某玲、趙某鵬經本院依法傳喚未到庭參加訴訟，亦未向本院提交答辯意見。
法院查明
2003年8月21日，趙某鵬（賣方、甲方）與張某斌（買方、乙方）簽訂《商品房買賣合同》，約定：乙方購買甲方出售的D號房屋，價款合計50000元；乙方一次性付清房款，此房歸乙方所有，甲方負責2003年9月1日至2004年12月30日給乙方辦理房屋過戶及產權手續；甲方須於2003年9月1日前將房屋交付乙方。同日，趙某鵬為張某斌開具收據一張，上載明：今收到張某斌交來購房款伍萬元整。2004年8月27日，趙某鵬為張某斌開具收據一張，上載明：今收到張某斌交來產權契稅款貳仟伍佰捌拾元整。涉案房屋自2003年8月21日起由張某斌佔有使用。
2021年7月1日，本院作出執行裁定書，裁定駁回安外人張某斌的異議請求。裁定書經審理查明部分載明：本院調解書生效後，權利人齊某玲向本院申請執行，本院在執行中，本院對被執行人趙某鵬名下的房產採取了執行措施。案外人張某斌因此提出執行異議，主張其權利，要求解除對該房屋採取的執行措施。張某斌在法律規定的期限內向本院提起本案訴訟。
另查明，2003年8月19日，位於北京市房山區某號樓（以下簡稱某號樓）辦理了房屋所有權證，登記房屋所有權人為趙某鵬，建成年份為2001年，其中D號房屋建築面積均為23.74平方米。2003年12月4日，某號樓設立抵押登記，抵押權人為W銀行，該抵押登記於2016年1月26日登出。2016年2月18日，某號樓設立最高額抵押，該抵押登記於2016年7月5日登出。2016年5月20日，某號樓再次設立抵押登記，該抵押尚未登出。
後房屋被多次抵押，至今尚未解除查封。
裁判結果
一、立即停止對張某斌購買的位於北京市房山區D號房屋的強制執行；
二、確認張某斌與趙某鵬於2003年8月21日簽訂的關於北京市房山區D號房屋的《商品房買賣合同》有效；
三、駁回張某斌的其他訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支援：（一）在人民法院查封之前已經簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”基於上述規定，買受人需要同時滿足規定中的四個條件，才能夠排除執行。
本案中，首先，張某斌與趙某鵬2003年8月21日簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，亦不違背公序良俗，應為合法有效。其次，《商品房買賣合同》的簽訂日期在人民法院查封之前，張某斌在人民法院查封之前已合法佔有涉案房屋，張某斌已支付涉案房屋的全部價款。再次，關於房屋未辦理過戶手續的原因，根據本案查明的事實，涉案房屋所在的某號樓於2003年8月登記在趙某鵬名下，並於2003年12月被設立抵押，之後房屋一直處於被抵押或被查封狀態。故涉案房屋未能辦理過戶手續非張某斌自身原因。
故，對張某斌要求停止執行涉案房屋的訴訟請求，法院予以支援；張某斌要求確認其與趙某鵬簽訂的《商品房買賣合同》合法有效的訴訟請求，法院亦予以支援。
關於張某斌要求確認涉案房屋歸其所有一節，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。據此，不動產物權變動原則上應以登記為生效要件。本案中，涉案房屋目前並未登記於張某斌名下，張某斌尚不具備涉案房屋的所有權。張某斌享有的應系物權期待權，其應依據雙方商品房買賣合同的繼續履行而取得涉案房屋的轉移登記，進而取得涉案房屋的所有權，現其直接要求確認涉案房屋歸其所有，缺乏事實和法律依據，對其該項訴訟請求，法院不予支援。
關於張某斌要求齊某玲、趙某鵬協助其辦理涉案房屋的產權過戶登記手續一節，不屬於本案審理範圍，其可依據商品房買賣合同的約定另行解決。
