小產權房是什麼意思?小產權房”目前尚無規範的定義，通常是指農村集體經濟組織在村集體的土地上建築的向社會公眾銷售的房屋。小產權房不屬於商品房，因而小產權房的購買者不能得到法律的有效保護，反而構成違法。
同時，根據本律師四年多的房地產從業經驗，小產權房實際上市相對於大產權而言的。大產權房是指具有房屋所有權證明，能夠上市自由交易的房屋。而小產權房應該定義為不能取得房屋所有權證或者雖有房屋產權證但土地性質未集體土地的房屋。主要表現在農村集體土地或者土地性質為國家劃撥方式取得。比如農村宅基地上房屋，比如軍產房，校產房。還有一類即單位產權房屋。
關於農村集體土地房屋，相關法律有明確規定：
《士地管理條例》第六十五條第三、四款，禁止在集體所有的土地上開發建設商品房。禁止村民將宅基地上建設的住宅向城鎮居民出售;禁止城鎮居民購買農村宅基地。
《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》國辦發〔2007〕71號，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。
依照法律規定，銷售商品房應當具備建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證和商品房銷售許可證。小產權房未經士地行政管理部門批准而使用集體所有土地的涉嫌違法用地;小產權房無建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證的涉嫌違法建設;小產權房沒有取得商品房銷售許可證，因而不能辦理《中華人民共和國房屋所有權證書》。
對於小產權房，無論是國土資源部還是國務院，態度向來強硬。建設部提醒消費者，不要購買在集體土地上建設的房屋。“小產權”實際上並不是真正產權，這種房屋既沒有土地使用證和預售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案。如果非集體經濟組織成員購買了此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。有些專案允諾辦理的“鄉產權”“小產權”，均不符合法律規定，不受法律保護。此外，建設部還提醒廣大消費者，在購買新建商品房過程中，要注意加強風險意識和維權意識，不輕信口頭宣傳和承諾。無法確定宣傳和承諾是否能夠兌現的，最好要求開發商以書面合同形式予以確定，否則很難受到法律保護。更重要的是，買房前一定要查驗房地產企業是否具備銷售房屋的主體資格，購買新建商品房時，須事先了解並查閱所購買的房屋是否取得《商品房預售許可證》。還要查驗商品房建設手續，開發建設手續不齊全的房屋，將不能辦理產權登記手續。
小產權房能買嗎?
我認為，農村集體土地上的房屋因違反法律法規，因此，僅僅是在小範圍內流通，買受人需未本村集體組織成員。
軍產房和校產房，受原有福利政策影響，買受人不超出本單位即可。但屬於法律中空地帶，隨著我國相關政令行規定的出臺，清理軍產之後必然向清理其他不合規產權遞進，此類產權的買賣實際上存在巨大法律風險。
單位內部的小產權，是計劃經濟時期的產物，目前在各大城市還是有一定數量留存的，本單位的職工以每年支付租金的方式承租房屋，房屋的產權還是歸於單位。此類房屋時房改沒有完全結束的遺留，將來參加房改，由職工通過繳納土地出讓金等方式取得房屋產權式必然。但此類房屋在單位內部可以換房。實際操作中有換房時支付相應對價的情形。此類交易風險來自於單位的不配合和不承認。
目前市場上存在一大批房屋，房屋產權歸屬於房管所。房屋的實際承租人長時間支付租金。這類房屋隨著城市拆遷的進度逐漸消失。但此類房屋原來以一種違規的“換房”進行交易，隨著反腐力度的加大，這類房屋的交易越來越難。
