【前言】
很多購房者都會碰到這樣一個問題：開發商為獲得建設專案的前期資金將在建工程抵押給銀行(購房者購買的商品房也在其中)，基於此，銀行對整個在建工程(包括商品房)享有抵押權。而此時，購房者也與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，如果銀行不解除抵押，購房者無法將房屋過戶登記至自己名下。面對此種窘境，消費者的權益與銀行抵押權，哪個優先?購房者能否優先主張解押、過戶?
接下來，我們將通過一個經典案例，為購房者排憂解難。
案號：(2017)魯02民終5075號
【案情簡介】：
購房者王某與開發商於2011年11月10日簽訂《房屋認購協議》，約定王某購買開發商房屋，建築面積168.79平方米，總價合計828260元;王某於2011年11月10日向開發商支付定金10萬元，王某與開發商約定簽訂商品房預售合同之前一次性付清餘款728260元;開發商承諾在收到王某定金後，保證王某所選定房屋位置及價格不變;王某保證按協議約定價格、時間付款。2012年2月23日，開發商向王某出具收據2份，分別載明收到王某購房定金10萬元(備註2011年11月10日交款)、購房款728260元。
另，某銀行於2009年12月14日取得在建工程抵押證，開發商抵押的在建工程包括涉案房屋，因開發商沒有償還全部借款，銀行至庭審仍未將涉案房屋解押。2012年12月底，開發商公司停業，法人也不知去向。
王某故訴至法院請求：一、開發商與銀行辦理房屋的在建工程解押手續;二、開發商協助其辦理上述房屋過戶手續。
【法院認為】：
根據最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆，建築工程承包人的優先受償權優於抵押權，而消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。故王某購得涉案房屋的相應權益優先於某銀行的在建工程抵押權。在王某已交付全部購房款後，且沒有證據證明王某存在過錯，其享有的合同權利，應依法受到保護。王某要求某銀行與某公司辦理涉案房屋解押手續，理由正當，法院予以支援。王某在與某公司簽訂合同後，支付了全部購房款，王某對此已經提交了支付購房款的相關憑證，王某在購房過程中不存在過錯，並且王某提交的物業費和垃圾清運費收據，可以證實王某已實際入住。現某公司的法定代表人不知去向，公司停業，王某作為消費者為維護自身合法權益提起訴訟要求辦理過戶手續，符合法律規定，應予支援。
【判決結果】：
一審判決：一、某銀行與某公司公司協助王某辦理房屋的抵押登記解除手續;二、在上述判決第一項的抵押登記解除手續辦妥後，某公司協助王某辦理房屋的過戶手續。
二審判決：駁回上訴，維持原判。
【律師釋法】：
根據2019年11月8日釋出的《全國法院民商事審判工作會議紀要》
第一百二十五條 實踐中，商品房消費者向房地產開發企業購買商品房，往往沒有及時辦理房地產過戶手續。房地產開發企業因欠債而被強制執行，人民法院在對尚登記在房地產開發企業名下但已出賣給消費者的商品房採取執行措施時，商品房消費者往往會提出執行異議，以排除強制執行。對此，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第29條規定，符合下列情形的，應當支援商品房消費者的訴訟請求：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;二是所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋;三是已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。人民法院在審理執行異議之訴案件時，可參照適用此條款。
問題是，對於其中 “所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋”如何理解，審判實踐中掌握的標準不一。“買受人名下無其他用於居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設區的市或者縣級市範圍內商品房消費者名下沒有用於居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬於滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規定的精神。
對於其中 “已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十” 如何理解，審判實踐中掌握的標準也不一致。如果商品房消費者支付的價款接近於百分之五十，且已按照合同約定將剩餘價款支付給申請執行人或者按照人民法院的要求交付執行的，可以理解為符合該規定的精神。
第一百二十六條 根據《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》第1條、第2條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先於抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地產開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支援。但應當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規範現象為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大範圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則。因此，這裡的商品房消費者應當僅限於符合本紀要第125條規定的商品房消費者。買受人不是本紀要第125條規定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規則。
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》
第二十九條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支援：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋;(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
