開發商欺詐交房，《房屋竣工驗收備案表》被撤銷，
業主成功退房，獲得１００多萬賠償
【內容摘要】
由於房屋預售制度的施行，業主購買的基本都是期房，購買當時房子尚在建造過程中，業主根本看不到房屋的真面目，開發商只需按照《商品房買賣合同》中約定的期限交付房屋即可。然而現實中，由於房屋建築過程中有很多不可控的因素存在，開發商往往都會逾期交房。為了規避逾期交房帶來的風險（包括支付違約金和退房），開發商在房屋尚未達到交付條件的情況下欺詐交房，如水、電、氣未達到商品房正常使用條件，或《房屋竣工驗收備案表》未領到，或者規劃、消防、環保驗收未通過，而業主根本不明真相。本案就是開發商違法組織竣工驗收、未經規劃局驗收合格、違法取得《竣工驗收備案表》，欺詐交房的案例，本案經過律師的成功代理，經過行政訴訟和民事訴訟，《房屋竣工驗收備案表》被撤銷，業主成功退房，並獲得了１００多萬的賠償。
【案情簡介】
２０１４年１月６日，葉某與開發商浙江開化某置業有限公司（以下簡稱置業公司）簽訂了《浙江省商品房買賣合同》，約定葉某購買置業公司開發建設的東方廣場第１８幢單體別墅一套，房屋總價為８１８萬元。買賣合同中約定：置業公司應當於２０１４年９月３０日前，將符合下列條件的商品房交付給買受人葉某使用，１、取得房屋竣工驗收備案表，２、取得規劃、公安消防、環保等部門出具的認可檔案或准許使用檔案，３、用水、用電、用氣等具備商品房正常使用條件。如逾期交房超過９０日的，買受人有權解除合同，予以退房。
２０１４年１２月２６日，置業公司通知葉某收房。驗房時，葉某發現別墅存在多處漏水、滲水等質量問題，嚴重影響居住，與置業公司多次協商修復、賠償問題無果。無奈，葉某不遠千里找到滕律師和王律師，在對案情詳細分析的基礎上，滕律師精湛深厚的房產經驗和理論功底打動了葉某，葉某當場就將案件委託給了兩位律師。
滕律師接手該案以後，憑藉多年的執業經驗，果斷決定先從審查開發商竣工驗收是否合法入手，經過先後多次到住建局、規劃局、消防局、環保局等有關部門調查取證，調得了大量的有利證據，為本案的成功代理奠定了堅實的基礎。然而，由於置業公司在當地具有很強的實力，最初的調查取證並不順利，受到了百般阻撓和干涉，有關部門要麼以“這個跟你沒關係你沒有權利調”，要麼以“這個屬於企業的商業祕密，沒有立案受理通知書不能調”，要麼以“這個不屬於我們管，你去找其他部門”等等諸多借口推脫。但為了維護當事人的合法利益，不辜負當事人的期望，滕律師和王律師始終據理力爭、排除萬難，不斷與有關部門工作人員包括從基層辦事人員一層層直至部門負責人溝通、談判，最終成功地從相關部門調取到全部與本案至關重要的證據。
調取到所有證據後，滕律師和王律師認真研究了證據，在查找了許多案例後，結合法律規定確定了訴訟思路和庭審策略。先提起行政訴訟，狀告開化縣住建局，要求撤銷《房屋竣工驗收備案表》，重新組織竣工驗收。然後再提起民事訴訟，要求解除《商品房買賣合同》，退還８１８萬購房款，賠償利息損失１５０萬元。
【律師專業意見】
一、住建局頒發《建設工程竣工驗收備案表》的行為，事實不清、證據不足，程式違法，應予撤銷。
１、事實不清、證據不足。
根據《房屋建築和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》第五條 建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交的材料包括：法律、行政法規規定應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可檔案或者准許使用檔案。又根據《浙江省建設工程竣工驗收規劃認可辦法（試行）》第十六條 建設工程竣工驗收規劃確認書是建設工程竣工驗收備案的材料之一。置業公司於２０１５年３月１３日才取得規劃核實確認書，於２０１４年１２月２３日才取得消防驗收意見，於２０１４年１２月２日才取得環保驗收意見，然而竣工驗收備案表卻早在２０１４年１１月１２日就頒發了，很明顯材料不足，證據不充分。
２、程式錯誤。
建設工程竣工驗收備案的正確的法定程式應當是：規劃核實確認——組織竣工驗收——頒發《房屋建築工程竣工驗收備案表》——房屋登記機構辦理房屋所有權初始登記。而結合到本案，置業公司卻早在２０１４年９月就組織了竣工驗收，２０１４年１１月１２日，置業公司取得置業公司頒發的《房屋建築工程竣工驗收備案表》，同意備案，並且在２０１４年１２月３１日召開了竣工聯合驗收會議，開化縣規劃局於２０１５年３月１３日出具《浙江省建設工程竣工規劃核實確認書》，即本案的程式是：組織竣工驗收——頒發《房屋建築工程竣工驗收備案表》——規劃核實確認——房屋登記機構辦理房屋所有權初始登記，嚴重違反法定程式，應屬無效，應予撤銷；置業公司在履行監督職責時未盡責，應當責令重新組織驗收。
二、置業公司交付房屋不符合法律規定及合同約定，葉某有權解除合同。
２０１４年１２月２６日，置業公司通知葉某收房時，並不符合上述約定條件，交付無效，具體如下：
１、置業公司於２０１４年１２月２６日尚未取得《浙江省建設工程竣工規劃核實確認書》。根據調查顯示，置業公司直至２０１５年３月１３日才取得開化縣規劃局出具的《浙江省建設工程竣工規劃核實確認書》，因此２０１４年１２月２６日的交付無效。
２、置業公司於２０１４年１１月１２日取得的《房屋建築工程竣工驗收備案表》已被開化縣人民法院和衢州市中級人民法院兩級法院判決撤銷（案號分別為２０１５衢開商初字第１０號和（２０１６）浙０８行終１３號），視為自始未取得《房屋建築工程竣工驗收備案表》，因此置業公司交付房屋不符合買賣合同約定的交付條件。
３、置業公司於２０１４年１２月２６日通知葉某收房，該房屋存在漏水等嚴重質量問題，不符合交房條件。
【案件評析】
本案的爭議焦點之一：在未取得規劃、消防、環保材料的情況下，住建局頒發《房屋竣工驗收備案表》的行為是否合法？
庭審中，住建局辯稱早在２０１０年１１月２５日，開化縣人民政府就制定出臺了《開化縣房地產開發等經營性專案竣工聯合驗收試行辦法》（開政辦發［２０１０］８４號），８４號文第四條明確規定，申請聯合驗收的條件是單項工程建築工程竣工質量驗收已通過並備案，這麼多年來，開化縣全縣一直都是按照８４號文來操作的，是縣政府規定的。
但是，根據國務院頒佈的《城鄉規劃法》第４５條、《浙江省城鄉規劃條例》第４４條、《房屋建築和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》第５條以及《浙江省建設工程竣工驗收規劃認可辦法》第１６條規定，未取得《建設工程規劃核實確認書》的建設工程，建設單位不得組織竣工驗收，建設主管部門不予竣工備案，房屋登記機構不予辦理房屋所有權初始登記。８４號文卻規定備案、驗收在前，規劃核實確認在後，完全顛倒了國家及省級規定的程式和要求，嚴重違反法律、法規、規章等上位法的規定，是不合法的，不應當予以適用。建設工程竣工驗收備案的正確的法定程式只能是：規劃核實確認——組織竣工驗收——頒發《房屋建築工程竣工驗收備案表》——房屋登記機構辦理房屋所有權初始登記。
本案的爭議焦點之二：葉某是否選擇繼續履行合同？置業公司交房是否符合合同約定？
庭審中，置業公司提交了驗房過程中於２０１５年４月份形成的兩份書面檔案，證明葉某以業主身份要求置業公司解決案涉房屋滲水、漏水的維保問題以及向置業公司主張違約金，葉某選擇了繼續履行合同並根據新的約定於２０１５年４月３０日已實際受領了涉案房屋，放棄行使合同約定解除權等事實。
滕律師認為，１、本案的一個大前提是置業公司交付的房屋不符合合同約定的交付條件。置業公司於２０１４年１１月１２日取得的《竣工驗收備案表》已被兩級法院判決撤銷，視為自做出之日起就沒有法律效力。雖然置業公司又於２０１６年７月１５日通過重新複核的方式領取了新的備案表，但也只能證明自複核通過之日起才符合條件。因此，置業公司此前的任何交付行為均不符合合同約定的交付條件，葉某均有權拒收，更有權解除合同。
２、葉某既沒有收房、沒有交納各項稅費，更沒有裝修入住，葉某通過上述拒絕收房的實際行為表明不再繼續履行合同，意思表示明確具體。
３、就置業公司騙取《竣工驗收備案表》的行為，葉某通過向法院提起行政訴訟的方式，要求法院判決撤銷開化縣住建局頒發的《竣工驗收備案表》，明確表明不再繼續履行合同。理由很簡單，如果葉某要求繼續履行合同、願意收房了，還折騰什麼呢？直接把房收了不就完了嗎，就是因為葉某想解除合同達到退房的目的，才提起行政訴訟，繼而提起今天的民事訴訟，所以說葉某通過提起訴訟的行為也充分表明了不再繼續履行合同的意思表示。
４、葉某通過委託律師事務所出具律師函的形式，明確告知置業公司的交付違反合同約定，解除雙方之間簽訂的《商品房買賣合同》，並退還８１８萬購房款及利息。
綜上，滕律師和王律師憑藉自身精湛的專業能力和巧妙的庭審技巧，擺事實、講道理，最終將置業公司以及住建局的證據和抗辯理由一一進行了有利反駁，說服法官，最後贏得了官司。正因為滕律師和王律師在房產類案件中嫻熟的業務操作能力，對法律規定的熟練掌握和運用，對工作的認真和負責，才能夠準確抓住對方的漏洞，一擊即中，贏得了當事人的認可和滿意。
行政訴訟案號：（２０１５）衢開商初字第１０號（一審）
（２０１６）浙０８行終１３號（二審）
民事訴訟案號：（２０１６）浙０８２４民初１５５４號
