房屋租賃合同效力的認定
(一)房屋租賃合同有效一般應具備的條件是：
1、《民法通則》規定的民事法律行為應具備的條件;
2、租賃房屋領有出租許可證;
3、合同約定的租賃用途與租賃許可證上載明的房屋用途一致;
4、辦理租賃合同的登記備案手續。
(二)從嚴格意義上講，同時具備上述四個條件的房屋租賃合同才是有效合同。但考慮到實際情況以及《租賃條例》的地方性法規的性質，我市法院在認定房屋租賃合同的效力時，在遵循上述法律法規的原則基礎上，結合上級法院的有關精神，具體情況具體處理：
1、出租人一直未能領取房屋租賃許可證的，無論雙方是否已實際履行，合同均應確認為無效;
2、簽訂房屋租賃合同時出租人未領取房屋租賃許可證，但在合同履行期間或訴訟期間已補領許可證，且雙方已對合同實際履行的，合同應確認為有效;
3、簽訂房屋租賃合同時出租人未領取房屋租賃許可證，簽約後雙方未實際履行，一方或雙方又無意願履行的，按無效合同處理;
4、簽訂合同時，合同約定的房屋用途與出租房屋的實際使用功能不相符，但出租人在履約期間辦理了改變房屋功能的手續，房屋具備了合同約定用途的條件的，合同應確認為有效;
5、領有租賃許可證，租賃合同又已實際履行，但未向房屋租賃管理部門辦理登記的，應確認合同有效，同時責令當事人補辦登記手續;
6、租賃合同作有效處理，責令當事人補辦租賃登記手續及補交有關稅費的，應在向當事人送達法律文書時，送交一份法律文書給當地房屋租賃管理部門備案。
