徐州市住宅專項維修資金管理辦法
為了保障住宅共用部位、共用設施裝置的正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
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第一章 總則
第一條 為了保障住宅共用部位、共用設施裝置的正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的商品住宅和保障性住房專項維修資金的交存、使用、管理和監督適用本辦法。
第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用於住宅共用部位、共用設施裝置保修期滿後的維修、更新和改造的資金。
本辦法所稱住宅共用部位，是指由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、樑、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱住宅共用設施裝置，是指由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施裝置，一般包括：電梯、天線、照明、監控設施、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施裝置使用的房屋等。
第四條 下列資金列入住宅專項維修資金：
(一)業主交存的住宅專項維修資金;
(二)建設單位交存的電梯、消防設施裝置專項維修資金;
(三)統籌維修資金。
第五條市、縣(市)、銅山區、賈汪區房產管理部門會同財政部門負責住宅專項維修資金的指導和監管工作，房產管理部門所屬的物業管理機構(以下簡稱物管機構)負責住宅專項維修資金的日常管理工作。
第二章 交存
第六條住宅、住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與住宅小區內單幢住宅結構相連的非住宅，應當交存住宅專項維修資金。但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施裝置的除外。
第七條 業主按照所擁有物業的建築面積交存住宅專項維修資金。
首期住宅專項維修資金按照以下標準交存：未設電梯的房屋每平方米六十元,設有電梯的房屋每平方米九十元。房產管理部門可以根據法律規範和政策，結合我市實際情況，適時進行調整。
本辦法實施前交存的物業維修基金轉為住宅專項維修資金。
第八條 建設單位在交付房屋時，應當按照物管機構的委託收取首期住宅專項維修資金。
建設單位辦理房屋初始登記前，應當按照物業總建築面積交存首期住宅專項維修資金;未交存的，登記機構不予辦理房屋權屬登記。
本辦法施行前，已設立住宅專項維修資金賬戶的物業管理區域未售出物業的首期住宅專項維修資金，由建設單位交存。
第九條《江蘇省物業管理條例》施行後受讓土地的住宅物業配置電梯的，建設單位應當在辦理房屋初始登記前，按照物業總建築面積每平方米二十元標準交存電梯、消防設施裝置專項維修資金。
第十條 物業管理區域內統籌維修資金由下列資金構成：
(一)利用業主共用部位、共用或共有設施經營所得收益的百分之七十，但業主大會另有約定的，從其約定;
(二)住宅專項維修資金增值(孳息)部分支付業主房屋分戶賬和管理費用後滾存剩餘的資金;
(三)共用設施裝置報廢回收的殘值;
(四)防空工程平戰結合提取的資金;
(五)業主大會決定其他計入的資金。
第十一條 收取住宅專項維修資金應當開具財政部門統一監製的票據。
第十二條在已設立住宅專項維修資金賬戶的物業管理區域，業主未交存住宅專項維修資金或者分戶賬住宅專項維修資金餘額不足首期交存額百分之三十的，應當及時補交或者續交;補交或者續交後的住宅專項維修資金餘額，應當不少於首期住宅專項維修資金的交存金額。
第三章 使用
第十三條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第十四條 住宅專項維修資金使用時由相關業主按照各自擁有的建築面積比例分攤;涉及未售出物業的部分，由建設單位分攤。
第十五條 業主委員會為住宅專項維修資金使用的申請人。但有下列情形之一的，相關業主或者社群居(村)民委員會是申請人：
(一)未成立業主委員會的;
(二)業主委員會未履行申請人職責的;
(三)在位業主委員會委員人數不足總數的二分之一的;
(四)業主委員會不能正常開展工作的其他情形。
成立物業管理委員會的，由物業管理委員會代行業主委員會的職責。
申請人可以委託物業服務企業辦理申請使用住宅專項維修資金等相關事項。
第十六條 使用住宅專項維修資金，按照下列程式辦理。但業主管理規約另有約定的，從其約定：
(一)申請。申請人向物管機構申報維修專案，提交身份證明、維修專案現場照片等材料;屬於電梯或者消防設施裝置維修的，還應當報告質監或者消防部門。
(二)確認。物管機構應當自接到申請之日起三個工作日內組織人員現場查勘，確認是否屬於住宅專項維修資金使用範圍。
(三)制定方案。經確認屬於住宅專項維修資金使用範圍的，申請人按照物管機構提供的格式，制定使用方案。
(四)徵求意見。物管機構根據使用方案編制維修費用分攤清冊，交由申請人徵求相關受益業主的意見;分攤清冊應當經住宅專項維修資金列支範圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上且占人數三分之二以上的業主同意。?
(五)公示。物管機構對住宅專項維修資金維修費用分攤清冊徵求意見等情況進行抽查，並將使用方案和分攤清冊在住宅小區內公示，公示時間不少於五日。
(六)預撥。公示期滿無異議的，出具准予使用通知書;預算費用五萬元以上的，預撥預算工程款項百分之三十的資金。
(七)驗收。由申請人組織驗收，驗收合格後按照規定程式劃撥剩餘工程款項。
申請人對物管機構確認有異議的，可以向房產管理部門提出複核。
第十七條申請人或者受委託的物業服務企業可以制定年度住宅專項維修資金使用計劃，經專有部分佔建築物總面積三分之二以上且占人數三分之二以上的業主同意後，由業主委員會執行。
第十八條已設立住宅專項維修資金賬戶的住宅小區，有下列情形之一，需要立即對住宅共用部位、共用設施裝置進行應急維修和更新、改造，相關的業主不能形成法定多數意見的，申請人或者受委託的物業服務企業向物管機構提交應急處置方案，應急處置方案經物管機構確認後由申請人或者受委託的物業服務企業組織實施：
(一)屋面防水損壞造成滲漏的;
(二)經特種裝置管理部門認定電梯故障危及人身安全的;
(三)公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;
(四)樓體外立面有脫落危險可能影響人身安全的;
(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的;
(六)經消防管理部門認定消防系統功能障礙需要更新、改造的;
(七)法律、法規規定的其他情形。
應急維修程式由房產管理部門另行制定。
第十九條 統籌維修資金主要用於物業管理區域內房屋共用部位和共用設施裝置無法正常使用以及受益人為全體業主或者無法界定受益人時的維修、更新和改造。
申請使用統籌維修資金，相關的業主不能形成法定多數意見的，申請人可以參照應急維修程式辦理。業主管理規約另有約定的，從其約定。
第二十條維修專案在五千元以上的，申請人應當委託具備相應資質的機構對工程造價進行審計;維修專案在二十萬元以上的，應當聘請監理公司實施監理。所需費用從住宅專項維修資金中列支。
第二十一條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施裝置維修、更新和改造費用;?
(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施裝置的維修、養護費用;
(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施裝置所需的修復費用;
(四)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施裝置的日常維修和養護費用;
(五)新增、新建配套設施、裝置所需的費用;
(六)其他不得列支的情形。
第四章 監督管理
第二十二條 住宅專項維修資金由物管機構在銀行開立專戶代管。
住宅專項維修資金管理實行專戶儲存、分賬核算。一個物業管理區域應當分別設立總賬、業主分戶賬、統籌分賬和電梯、消防設施裝置維修專項分賬。
第二十三條 住宅專項維修資金專戶除銷戶退款和退回多交款項外，應當通過轉賬結算，不得支取現金。
住宅專項維修資金不得向合同約定的施工、審計等單位之外的賬戶支付。
第二十四條物管機構應當根據住宅專項維修資金總額、使用計劃等因素，制定安全合理的保值增值方案。禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委託理財業務或者將購買的國債用於質押等擔保行為。
第二十五條 住宅專項維修資金自存入銀行專戶之日起計息，按照銀行活期利率結息轉入業主分戶賬，剩餘增值部分轉入統籌維修資金。
第二十六條 房屋所有權轉讓時，住宅專項維修資金分戶賬中結餘的資金隨房屋所有權同時轉讓。
未按照本辦法第十二條規定補交或者續交住宅專項維修資金的，應當足額交存後，方能辦理房屋所有權轉移登記。
第二十七條 物業滅失後，業主持登出房屋所有權證的證明、本人身份證等材料，向物管機構申請提取其賬戶內的剩餘住宅專項維修資金，並辦理登出手續。
第二十八條 物管機構應當建立住宅專項維修資金對賬電子查詢平臺。
業主、業主委員會對賬戶中住宅專項維修資金狀況有異議的，可以要求物管機構複核。
第二十九條 物管機構的管理費用在住宅專項維修資金增值收益中列支，由房產管理部門和財政部門核定後，納入財政部門預算管理。
第三十條 有下列情形之一的，納入誠信檔案：
(一)未按規定交存、補交住宅專項維修資金的;
(二)提供虛假材料的;
(三)違反本辦法受到行政處罰的。
第五章 法律責任
第三十一條 建設單位有下列行為之一的，由房產管理部門按照下列規定給予處罰：
(一)違反本辦法第八條第二款、第三款規定，未交存首期住宅專項維修資金的，責令限期補交;逾期不交的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。
(二)違反本辦法第十一條規定，未使用財政部門統一監製票據收取住宅專項維修資金的，責令限期改正;逾期未改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。
(三)違反本辦法第十四條規定，未分攤維修、更新和改造費用的，責令限期改正;逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下的罰款。
第三十二條申請人、受委託的物業服務企業、施工單位套取住宅專項維修資金的，由房產管理部門追回住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以並處套取金額二倍以下的罰款。
第三十三條房產管理部門、物管機構及其工作人員有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)未履行法定職責的;
(二)弄虛作假、玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的;
(三)法律、法規規定的其他行為。
第六章 附則
第三十四條 非住宅物業之間存在共用部位、共用設施裝置的，參照本辦法執行。
第三十五條本辦法自2015年11月1日起施行。2002年9月19日市人民政府頒發的《徐州市物業維修基金管理辦法》(徐州市人民政府令第81號)同時廢止。
