一、在建工程抵押是否包含土地?
在建工程抵押是含土地的。房產證與土地使用權是相依相存的，房地一體抵押是法定製度，“房隨地走、地隨房走”。因此，在建工程抵押了，也就是包含土地的，而不是兩者分開。
法律依據：《中華人民共和國民法典》
第三百九十七條 以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押。
抵押人未依據前款規定一併抵押的，未抵押的財產視為一併抵押。
第三百九十八條 鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。
二、在建工程抵押的風險
1、權屬風險
在建工程的權利是由土地使用權和建安工程的所有權組成的。土地使用權可以是通過劃撥方式或是出讓方式取得的。主要的風險有：權利主體是否明確、權屬是否有糾紛、設定的土地面積是否界定清楚、土地的使用年限是否短於貸款期限等。
建築安裝工程是完成一定的報建程式後，由承包商承攬施工，並完成一定建築安裝工程量的建築物。一方面風險是是否完成了一定的報建程式，即是否辦理了規劃局的“一書兩證”(《選址意見書》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》)和建設管理局的《建築工程施工許可證》;另一方面風險是承包商墊資的風險。
2、價值風險
價值風險的產生原因有：評估原因、市場原因和權屬界定原因。
由於房地產評估機構繁多，估價人員的估價水平參差不齊。當評估結果高出正常、合理的市場價值後，使得貸款的風險劇增。有時，貸款銀行為了給開發商節約有關費用，信貸人員自行估算，由於缺乏專業評估知識，估算結果誤差可能很大，也有可能造成貸款風險。
《房地產估價規範》規定：房地產抵押價格的評估是以估價物件在發放貸款時的正常市場價值。 [3]有可能出現發放貸款時的評估價值與處置抵押物時的處置價格有很大差異，從而造成貸款風險。
房地產開發專案有的是聯營合作開發的，特別是在一方提供土地，開發商提供開發資金這種聯合開發中，提供土地方提供的可開發土地可能是劃撥用地，也可能是出讓用地。劃撥用地的抵押價值比出讓用地的抵押價值要低，劃撥用地上的在建工程(開發經濟適用房除外)可能因無法辦理《商品房預售許可證》，使得該專案不能正常預售，開發資金不能按期回收，同時銀行貸款也有可能不能按期回收，造成貸款風險。另一方面，該類聯營合作開發專案的在建工程評估價值只能按照聯營合作開發合同上所載明的有關條款進行合適的分割，而不能視為開發商全部擁有，從而造成貸款風險。
3、質量風險
開發商為了降低開發成本，在建築工程招投標過程中，實行工程量清單後，以合理最低價為中標條件之一，使得承包商為了能夠中標，以很低的報價投標。中標後，在施工過程中可能會有偷工減料、以次充好、以劣充優等違法行為，從而造成質量隱患。當抵押權人處置該在建工程時，出現了質量問題，其處置價格會比正常價格低很多，由此造成貸款風險。
4、登記風險
抵押物只有在辦理抵押登記後，貸款銀行才是真正的抵押權人，才能享有優先受償權。有的貸款銀行根據開發商的信譽，擅自不辦理抵押登記、公證和保險手續。當開發商不能履行合同時，會造成貸款風險。
5、重複風險
在土地管理部門和房產管理部門相分離的地方，土地抵押在土地管理部門登記，在建工程(含土地)在房產管理部門登記。當開發商用單獨的土地和在建工程(含土地)在不同的銀行辦理抵押貸款，同時由於房產管理部門和土地管理部門資訊不互通，而分別辦理了抵押登記，造成了同一宗土地辦理了兩次抵押，可能會造成貸款風險。
在建工程在辦理了抵押登記後，仍然進行銷售，並由另一家銀行辦理按揭，按揭款沒有歸還原該套房在建工程抵押的貸款額度，造成該套房產重複抵押，也會有貸款風險。
6、處置風險
在建工程處置時，會影響開發商形象和開發專案的形象，同時處置行為乃非公平市場行為，使得該專案的處置價值遠低於市場價值，從而造成貸款不能全額收回的風險。
在建工程抵押能很好的規避以上風險，才能很好的保證在建工程的抵押。
在建工程是經過批准正在建築過程之中的房屋、或者是其他的建築物，根據規定，此類建築物也是可以抵押的，根據房地一體原則，在建工層抵押之後，不管當事人是否有約定，在建工程範圍內的土地使用權也一併被抵押了。
