一、在建工程抵押包括土地嗎?
在建工程抵押包括土地使用權。
《城市房地產抵押管理辦法》
第十一條 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。
二、在建工程抵押風險有哪些?
1、在建工程合法性風險。
根據相關法律法規，抵押人必須已經取得在建工程佔用土地的國有土地使用權，同時還必須已經獲得有關部門關於同意其進行建造的建設用地規劃許可證及其他證件。根據建設部《城市房地產抵押登記辦法》和《最高人民法院關於適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》，在建工程抵押貸款的借款人只能為抵押人，貸款人只能是金融機構(一般是銀行)，貸款用途只能用於在建工程繼續建築資金。
2、價值確定風險。
在建工程抵押權範圍僅限於設定抵押時已經建成並登記的在建工程和該在建工程佔用範圍內相應比例的土地使用權，而不包括登記後在建工程上繼續新增的層數和佔用範圍外的土地使用權。
3、合同風險。
建設部《城市房地產抵押登記辦法》規定以在建工程抵押時，抵押合同還應當載明以下內容：
(1)《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》三證的編號;
(2)已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當於土地使用權出讓金的款額;
(3)已投入在建工程的工程款;
(4)施工進度及工程竣工日期;
(5)已完成的工作量和工程量。如果用一般的抵押合同，很可能導致在建工程抵押合同無效。
三、抵押權的法律特徵有哪些?
1、抵押權是擔保物權。抵押權是針對財產的交換價值而設定的一種物權，它本質上是價值權，其目的在於以擔保財產的交換價值確保債權得以清償。故從抵押權的性質和目的的角度來看，抵押權是擔保物權。
2、抵押權是在債務人或第三人的特定財產上設定的擔保物權，債權人無須為了自己債權的清償而在自己的財產上設定抵押權，抵押權是為擔保債權的清償而設定的，它只能存在於債權人以外的債務人或者願意提供財產為債務人履行債務作擔保的第三人。
3、抵押權是不轉移標的物佔有的物權，抵押權的公示主要是登記，抵押權的成立與存續，只需登記即可，不必轉移標的物的佔有。
4、抵押權的內容是變價處分權和優先受償權抵押權的內容有兩項：一是抵押財產的標價處分權;二是就抵押財產賣得價金的優先受償權。對抵押財產的變價處分權是指當債務人屆期不履行債務時，抵押權人有權以合法方式拍賣、變賣抵押財產或者與抵押人協議以抵押財產折價抵充債務。
地上建築物跟土地使用權是不可分割的，在抵押地上建築物的同時，抵押人不可能再單獨擁有土地使用權，而且，在建工程進行抵押也有嚴格的條件限制，比如工程竣工的期限是明確的，投入的資金已經達到了工程總造價款的25%等。
