农村房子宅基地属于村集体经济组织所有，只有本集体经济组织成员才有资格使用，本集体经济组织成员以外的农民、城镇居民都不是合法的购买主体。
也就是说，只有本村以内的村民之间的协议是有效的，其他都因为违反法律规定而无效。
符合下列条件的农村房屋买卖合同是有效的：
(1)购房者主体资格合法。购房人必须是该村民集体成员，城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。
(2)卖房者的主体资格合格。卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。
(3)购房者应当符合申请宅基地的条件。农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。
(4)买卖经过村民委员会同意。只有同时符合上述条件的农村房屋买卖才受法律保护。
法律依据：
《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》第二十九条
在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。
