一、房屋他項權證過期2年後有效嗎?
他項權證過期2年後有效，可以對抗第三人。只是超過2年後沒有了向法院主張權利的權利，但是沒有經過防偽登記結構辦理註銷登記手續，抵押權就一直存在。
《民法典》（2021年1月1日起實施）
第三百九十三條 有下列情形之一的，擔保物權消滅：
(一)主債權消滅;
(二)擔保物權實現;
(三)債權人放棄擔保物權;
(四)法律規定擔保物權消滅的其他情形。
《權屬登記管理辦法》第二十四條規定：因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等，權利人應當自事實發生之日起日內申請註銷登記。
《抵押管理辦法》第三十五條規定：抵押合同發生變更或者抵押關係終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日內，到原登記機關辦理變更或者註銷抵押登記。
從上述規定可以看出，抵押權的註銷與抵押權的設立是相對應的，即權利因登記而產生，因註銷而消滅。
二、房屋抵押登記的注意事項：
下列房地產不得設定抵押或抵押時受一定限制
(一)土地所有權不得抵押;地上沒有建築物、構築物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權不得進行抵押;鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，不得抵押，但是已經依法承包並經發包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權除外。
(三)權屬有爭議的房地產和被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產，不得抵押。
(四)用於教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產不得進行抵押。
(五)列入文物保護的建築物和有重要紀念意義的其他建築物不得抵押。
(六)已被依法公告列入拆遷範圍的房地產不得抵押。
(七)以享有國家優惠政策購買獲得的房地產不能全額抵押，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。
(八)違章建築物或臨時建築物不能用於抵押。
(九)依法不得抵押的其他房地產。
除非當事人自己到房管局註銷房屋他項權證，否則的話，不管房屋他項權證已經過期幾年都是有效的。可是，抵押權人在房屋他項權證都已經過期了兩年的情況下才想起來要行使抵押權，恐怕會因為訴訟時效的問題很難得到法院的支持。想必抵押權人也不會拖兩年都不聞不問的。
