(一)合法小產權房買賣合同一般具有法律效力
合法的小產權房，指擁有宅基地使用權證，取得規劃許可、施工許可證，並辦理了房屋產權證的村民自住房。
1、這類小產權房，具備合法的產權證明，法律規定可以在本集體經濟組織成員(即同村村民)之間轉讓。
2、對於向外村村民以及城鎮居民出售的行為，各地法院判決不一。要謹慎。
(二)違法小產權房買賣合同一般不具有法律效力或處於效力待定狀況，要看當地的政策和規定了。
《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》
十、嚴格規範農村集體土地確權登記發證行為
結合全國土地登記規範化檢查工作，全面加強土地登記規範化建設。嚴格禁止搞虛假土地登記，嚴格禁止對違法用地未經依法處理就登記發證。對於借户籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經法定徵收程序將農民集體所有土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用於非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發證。對於不依法依規進行土地確權登記發證或登記不規範造成嚴重後果的，嚴肅追究有關人員責任。
