實為贈與的買賣合同的法律效力有哪些?
《民法典》第五百九十五條：“買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。”第六百五十七條：“贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。”從上述法律規定可以看出，買賣合同與贈與合同的差別在於是否需要支付價款(是有償還是無償)。這一差別也就會導致接受標的物所有權的一方在未支付價款的情況下的法律後果不同：若為買賣合同，出賣人可以向買受人主張違約責任(解除合同並主張違約金並要求返還房屋;或者要求買房人繼續履行合同即繼續支付價款並支付逾期違約金);若為贈與合同，贈與人不得向受贈人主張違約責任且受贈人可以合法保有標的物所有權。
一般而言，房屋買賣比房屋贈與可以少交稅。這就導致很多真實意思是贈與的當事人以買賣的方式轉移房屋的所有權，即名為房屋買賣，實為房屋贈與。這種名為房屋買賣實為贈與的合同及履行過程有如下特徵：
1、合同價款明顯偏低(以達到進一步避稅的目的);
2、一般不會有銀行貸款(避免利息損失;避免被認定為詐騙或者合同被認定為無效);
3、合同條款比較簡單，很多細節的約定被省略，尤其是違約責任沒有約定或者約定的比較輕;
4、一般並沒有實際付款(多數有銀行走賬的記錄);
5、“買賣”雙方往往為親屬關係或者其他密切關係。
一個房屋買賣合同一旦被認定為贈與合同，就會產生一系列的法律後果【注意：合同不會被認定為無效，而是會被認定為贈與合同，並適用贈與合同的相關法律規定】：
1、該補交的稅款要補交(這是應然上，實然上稅務部門一般都很難知道真相，也就不會追繳);
2、“買房人”沒有支付房款不會構成違約，且可以合法保有房屋所有權(可能是部分所有權);
3、“賣房人”無權向“買房人”主張違約責任，也無權要回房屋的所有權;
所以通過以上文章的講解，相信大家都有了解了什麼是實為贈與的買賣合同，以及我國在《民法典》上關於這類合同效力的相關規定，由於此類合同的風險係數較大，所以在簽訂此類合同的同時應該要注意審查此合同的內容以及對方當事人的誠信度。瞭解更多相關知識您可以諮詢本站浙江律師。
