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【案件簡介】
安某與黃某系同住在一個鎮上的親戚。2012年4月份，安某因生意需要週轉資金，將自己名下一套臨街商鋪賣給黃某，雙方約定該房以148萬元的價格成交。雙方之間因系多年親戚關係，又同住在一個鎮上，便沒有簽訂書面房屋轉讓合同。談妥的當日，黃某便將148萬元打進了安某的賬戶，安某也將房屋鑰匙包括該房所有權證、土地使用權證以及契稅繳納憑證交給了黃某。隨後，黃某將該房租賃給石某開蛋糕房，並收取租金。2013年9月，安某與黃某之間因其他瑣事發生爭執，安某一怒之下要求收回房屋，並且要求黃某返還其向石某收取的租賃，計3萬元整。其理由是，該商鋪一直未予過戶，自己是房屋所有權人，黃某應返還房屋，二是正因為自己是商鋪所有權人，黃某無權擅自將該房出租，應返還出租期間的租金。雙方數次商談無果，鬧上了法庭。
【法庭審理】
案件處理過程中，法院內部形成了幾種不同的意見。
有人認為，房屋轉讓合同，必須是書面合同，其他任何形式的約定都是無效的。安某與黃某之間儘管存在房屋買賣合同，但因合同形式違法而歸於無效，雙方各自返還財產。
另有人認為，安某與黃某之間的買賣合同客觀存在，而且所有權已經實際轉移，黃某對房屋的佔有與出租都是合法的。但是依據《物權法》以及其他相關規定，安某仍是該商鋪的實際所有權人，安某請求返還房屋及其租金的要求是合法的，依法應予支援。
第三種意見認為，本案的焦點在於雙方之間的房屋買賣合同是否成立，就本案性質來說是房屋買賣合同糾紛而非物權侵權糾紛。綜合本案事實來說，安某與黃某之間的買賣合同客觀存在，合法有效。黃某基於合法佔有而與石某之間形成的租賃關係亦應合法有效。對於安某的訴訟請求，依法應予駁回。
【律師觀點】
律師認為法院的第三種意見是正確的，但是理由闡述不充分，故就此進行一下分析。
1、本案是屬於侵犯物權糾紛還是房屋買賣合同糾紛，需要明確的是，訟爭雙方之間法律關係性質的認定應由法院根據查明的案件事實確定，而不應由當事人自行決定。本案中，法院查明的基本事實是，安某將房屋賣給了黃某，房屋鑰匙、產權證、契稅證均已交付給了黃某，黃某也按照約定給付了148萬元房款，但未辦理過戶登記。從表面上來看，此時，安某仍然是該商鋪法律上的所有權人，但從合同法律關係看，安某應當承擔協助黃某辦理房產過戶手續的義務。在房屋轉讓法律關係中，如果基於房屋過戶之前所有權仍在轉讓方名下而一味迎合轉讓方要求返還房屋的話，那麼，所有的房屋轉讓合同實際意義何在呢?事實上，也正是基於轉讓方對房屋擁有所有權，才有後來的有效的房屋轉讓合同。法院審理的重點亦應放在重點審查合同是否成立、是否合法有效方面，而不應拘泥於安某是房屋所有權人就武斷地判定返還房屋。更何況，安某的訴訟請求其實是多方面解除合同呢?基於上述分析，本案中，前兩種處理意見是錯誤的。
2、本案中房屋買賣合同效力問題，本案中，安某與黃某之間基於親戚關係，在商鋪轉讓中未予簽訂書面的房屋買賣合同，這種情況在實踐中並不在少數。《合同法》第十條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定採用書面形式的，應當採用書面形式。當事人約定採用書面形式的，應當採用書面形式。”從合同法“鼓勵交易，維護交易安全”的立法目的出發，合同法第三十六條又有進一步的規定，“法律、行政法規規定或者當事人約定採用書面形式訂立合同，當事人未採用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”第四十四條規定，“依法成立的合同，自合同成立時生效”。本案中，安某與黃某之間雖然沒有簽訂書面的房屋買賣合同，但是安某已實際交付了房屋，黃某也如數給付了房款，應該認定為當事人應當按照合同約定實際履行，雙方均實際履行了主要義務，對方都接受。安某與黃某之間的房屋買賣合同已經成立、生效。黃某可以依法要求安某協助辦理房屋產權過戶手續。
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