二手房交易過程中的違約行為
1.出賣人逾期交房、逾期辦理過戶手續、逾期遷出戶口。
2.買受人逾期付款、因買方原因不能辦理過戶手續。
3.買方或賣方單方違約解除合同的違約責任。
4.房屋質量問題的違約責任。
5.房主在交房時轉移或更換房屋附屬設施或屋內物品的違約責任。
6.根據買賣雙方的特殊需要而可能產生的其它違約情形。
上面提到的1、2兩項屬於逾期履行義務的違約行為，3屬於不履行合同義務的根本違約行為，4、5屬於履行義務不當或不符合約定的違約行為。
但有時1、2、4、5這幾種違約行為如果嚴重，可能會影響到合同的履行，也可能構成根本違約。比如買家逾期付款和賣家逾期交房都屬於逾期的違約責任，但如果逾期的時間太長，守約方可以選擇起訴要求對方履行義務，但起訴往往需要相當長的時間，而且勝訴後執行有時也是問題，與其如此，有時守約方不妨選擇直接解除合同更有利。但如果違約方只是逾期，並無證據表示根本不履行，有時守約方想根據逾期的違約行為解除合同，也會有一定難度。
所以，小編建議買賣雙方在合同中明確約定1、2、4、5這幾種違約行為嚴重到什麼程度構成根本違約，守約方有權提出解除合同並要求違約方承擔解除合同的違約責任。逾期付款或交房多長時間之內守約方有權要求支付逾期履行的違約金，逾期付款或交房多長時間以上，守約方有權提出解除合同並追究違約方的相應違約責任。
