借名買房房子算誰的
1、實際出資人與名義產權人之間建立的是委託合同關係，名義產權人為隱名代理，而實際出資人徵得名義產權人的同意，要求名義產權人以其名義簽訂房屋買賣合同、辦理按揭貸款手續，並將房屋產權辦至其名下。
可以理解為，系名義產權人接受實際出資人的委託，為實際出資人的利益，以自己名義幫助實際出資人處理購房行為中的相關事宜，因此雙方之間形成了一種委託合同關係。
且履行委託合同中，名義產權人直接以自己的名義與第三人(如開發商、銀行等)開展民事法律，未披露實際出資人，因此係基於該委託關係實施的隱名代理行為。
《合同法》第402條規定：“受託人以自己的名義，在委託人的授權範圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受託人與委託人之間的代理關係的，該合同直接約束委託人和第三人。”
即隱名代理的受託人在代理許可權範圍之內與第三人進行法律行為，其法律後果由委託人承擔。《合同法》第404條規定：“受託人處理委託事務取得的財產，應當轉交給委託人。”即受託人基於代理行為所取得的財產，有向委託人轉交的義務。
2、根據《城市房地產管理法》第六十條“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”之規定，及《物權法》第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”之規定，一般認為，不動產產權實行登記制度，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。
因此，判斷房屋產權歸屬應以產權證為準，房屋產權登記在名義產權人名下，則實際出資人對房產不享有物權權利。
3、訟爭房屋的所有權歸名義產權人所有，實際出資人與名義產權人之間僅存在合同債權，那麼，實際出資人可以基於該合同債權，根據《合同法》第404條規定要求名義產權人將房屋轉交併辦理過戶嗎?對此應區分情況不同對待。
如果雙方之間的合同關係不存在《合同法》第52條規定的導致合同無效的情形，則實際出資人可以要求名義產權人履行轉交財產的合同義務，名義產權人必須予以履行，否則將承擔違約責任。
