法律諮詢
您好，我的姑姑是某國企的職工。在該國企工作的職工，可以享受國家優惠政策，即購買自己單位住房的，由企業支付房屋首付。姑姑便購買了單位的職工住房，單位交完首付後，姑姑就開始自己還貸，終於在十年後還清了貸款。2017年7月，姑夫田某與朋友投資註冊的公司出現資金問題，為了幫姑夫渡過難關，姑姑答應將房子抵押。姑姑找到了朋友洛某，與洛某簽訂了抵押合同，洛某的律師吳某在核實相關材料後，告訴姑姑説只能貸給姑姑房子市值的2/3的貸款。在姑姑的追問下，吳某告訴姑姑説，姑姑的房子是在享受國家優惠政策的前提下買的，房子並不完全屬於姑姑，所以只能貸這些錢款給姑姑。請問，在國家優惠政策下買房，應怎樣計算抵押額？
律師答疑
享受國家優惠政策購買的房地產，主要指購買人購買的公有住房與經濟適用房。雖然這類房屋也可以進行抵押貸款，但與我們正常購買的商品房抵押還是有一定區別的。對於這類住房抵押時抵押額的計算問題，我國《城市房地產抵押管理辦法》第十二條作出了明確規定：“以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。”也就是説，購買人在購買這類房屋時，享受到了國家優惠政策，其只承擔了房屋的部分價款。因此將這類房屋抵押時，並不能以房屋的全部價值計算抵押額，個人只能以其可以處分和收益的比例為限。由於您的姑姑是在享受國家優惠政策的情況下購買的房屋，因此，若要將房子抵押，所得的抵押款並不完全屬於您姑姑，您姑姑能夠獲得的抵押款只能限定在其可以處分和收益的份額範圍內，也就是需要去除由該國企替職工支付的首付的那部分價款，剩下的才可以由您姑姑獲得。
