私自變賣共同房產的合同有效嗎
小紅與小明在夫妻關係存續期間，曾購買一套房屋用於生活居住， 2017年4月因感情不和二人持續分居，所購房屋一直由小紅居住。
2018年4月，在沒有告知小紅的情況下，小明帶著自己偽造的授權委託書，將房屋以140萬的價格賣給小麗，並在房管登記處辦理了房產證。
期間，小紅一直居住在該房屋中。
2020年3月，小紅被告知要騰退房屋才知道，房屋已經被賣掉。
於是，小紅將自己的老公小明和買主小麗，一起起訴至法院。
小紅訴稱，房屋屬於夫妻共同財產，小明在其毫不知情的情況下變賣房屋，並偽造授權書辦理了過戶登記，買賣合同無效。
小麗辯稱，其不知道該房屋屬夫妻共同共有，應該屬於善意取得，該房屋買賣合同有效，但其並未支付房屋價款。
本案爭議焦點
在沒有徵得小紅同意的情況下，小明和小麗簽訂的房屋買賣合同是否有效?小麗能不能取得該房屋?
我們來看一下法院是怎麼判的：
小明在沒有告知，更沒有徵得共有人小紅同意的情況下，持偽造的授權委託書將房產轉賣與他人，其行為屬於無權處分，小紅事後也沒有追認。
小麗明知小明有婚姻，在配偶沒有到場的情況下與其簽訂買賣合同，有一定的過錯，且該房屋價款並未實際支付，嚴重損害了小紅的合法權益。
因此，小明與小麗簽訂的買賣合同應認定為無效。
小麗作為房屋的買方，有明顯的過錯，且在取得房屋所有權時未支付對價，所以，小麗的行為並不構成善意取得，不能取得房屋所有權。
李律師觀點：
夫妻之間的權利義務的確值得關注，但是在外部權利義務關係與內部權利義務關係發生衝突時，要優先保護外部權利義務關係。
那麼應當如何認定夫妻一方與第三人簽訂的房屋買賣合同的效力呢?
通過對實務案例的總結，我們認為應當按善意取得制度來處理該類問題。
因此我們根據《民法典》婚姻家庭編的解釋(三)第二十八條規定，一方未經另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並已辦理不動產登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支援。
夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支援。
我們梳理一下，這一款得以適用的幾個條件：
1、第三人屬於善意購買，而不是與配偶一方惡意串通損害另一方的利益;
2、買受人支付了合理對價;
3。買受人已經辦理了產權登記手續。
在這三個條件均已具備的情況下，就不能認定房屋買賣合同無效。
如果夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋，在保護善意第三人利益後，可能確實損害了出賣人配偶的權利。
為此，《民法典》婚姻家庭編的解釋(一)第二十八條第二款規定，
夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支援。
