一、業主專有部分如何認定的?
1、在判斷某一房屋或特定空間是否構成專有部分時，就看其是否具備三個條件：
(1)具有構造上的獨立性，能夠明確區分;
(2)具有利用上的獨立性，可以排他使用;
(3)能夠登記成為特定業主所有權的客體。同時具備的，構成專有部分。
需要注意的是，符合本規定前兩個條件，但還沒有登記的，是否構成專有部分，還要具體分析。
依據生效法律文書、繼承或受遺贈，以及合法建造等事實行為取得專有部分所有權，或基於買賣等民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的，也構成專有部分。
2、露臺等要成為專有部分的組成部分，要具備以下三個條件：
(1)符合規劃。有了行政主管部門的規劃，露臺方構成合法建築，反之，加建露臺是違法行為，對違法建造的露臺，不可能取得登記，故其不能成為專有部分的組成部分。
(2)物理上專屬於特定房屋。即只有該特定房屋才能通到該露臺，特定房屋的所有權人可以對該露臺進行排他使用。
(3)銷售合同有約定。如果合同沒有明確約定，購房人主張對露臺的所有權，其主張就不應得到支援。
二、業主享有哪些權利?
1、專有部分的所有權
對於建築物內專有部分的住宅、經營性房屋的佔有、使用、收益、處分的權利。
2、共有權
業主的共有權包括區分所有建築物共有部分的共有權以及建築區劃內配套建設的公共場所、場地、設施的共有權;共有道路、車位的共有權;建築物區劃內配套建設的車位、車庫的法定用役權。
這種共有權包括使用權、收益分配權、危險和妨害的排除請求權。
3、共同管理權
共同管理權是維護共有部位和共有物物理效能以及保證配套設施執行的權利。根據我國《物業管理條例》規定: 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會委員，並享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施裝置和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施裝置專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
建築物在構造上具有獨立性，可以認定為業主的專有部分。業主享有專有部分的所有權，對於建築物內的住宅，進行佔有，使用，處分的權利。業主對於建築物共有部分擁有共有權，這種共有權包括使用權，收益分配權，危險和妨害的排除請求權，具有維護共有部分的共同管理者。
