(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯絡我們予以撤銷。)
原告訴稱
趙某蘭向本院提出訴訟請求：1、判令被告返還已支付的定金200000元及利息1075.89元；2、判令被告支付違約金886000元及利息3364.37元；3、判令被告賠付原告已支付的居間服務費53160元及過戶按揭服務費4430元，共計57590元及利息309.80元；4、請求追加李某賢之配偶楊某君為本案被告,承擔連帶給付責任;5、本案訴訟費、保全費等由被告承擔。
事實和理由：原告與被告及第三人於2021年5月16日簽署了《北京市存量房屋買賣合同》《居間服務合同》及其補充協議，第三人為合同的居間方，原告購買被告位於房山區x的房屋（以下簡稱涉案房屋），總房款為4430000元（大寫人民幣肆佰肆拾叄萬元整）。合同及其補充協議對付款方式、付款期限及違約責任等內容也作了明確約定。合同簽署後，原告按約定於2021年5月16日及5月17日向被告支付了定金共計20萬元；於2021年5月17日向第三人支付了居間服務費及按揭過戶費共計57590元。
2021年5月21日第三人告知原告涉案房屋被房山區人民法院查封無法辦理網籤及後續不動產轉移登記（後第三人告知原告，因被告與其母親就案涉房屋存在產權糾紛導致房屋被查封）。根據補充協議第二條第（五）款不動產轉移登記的約定，雙方應於2021年7月16日前辦理不動產轉移登記手續。現因該房屋被法院查封，至今未解封，根據補充協議第四條違約責任的約定，原告有權解除房屋買賣合同，原告已於2021年8月30日書面通知乙方及第三人解除房屋買賣合同。
根據合同第四條違約責任的約定，被告應在違約行為發生之日起15日內，以相當於房屋總價款的20%向原告支付違約金，第三方收取的原告的所有費用不退還，由被告直接賠付原告。原告為維護自己的合法權益，特向法院提起訴訟。
被告辯稱
李某賢、楊某君辯稱：案涉房屋的爭議已經得到解決，不存在無法繼續履行的情形，應當駁回原告的訴訟請求。第一，簽訂案涉房屋買賣合同時，第三人對案涉房屋的權利瑕疵進行了調查，當時未查封。因法院查封導致房屋買賣合同不能履行，被告並沒有構成違約。第二，被告一直為房屋買賣合同的履行而努力。包括辦理過戶遷移手續，騰空戶口等。得知法院查封房屋之後，也一直與法院溝通。
第三，為了保護市場交易的穩定和安全，案涉房屋的解封已經是時間問題，導致合同繼續履行的情形已經消失，所以為維護市場交易秩序的穩定，應當要求原告繼續履行合同。第四，原告方也存在過錯，原告其實是不願意繼續購買案涉房屋，即便案涉房屋不查封也不願意繼續履行合同。另外，根據合同相對性原則，被告楊某君沒有與原告簽訂房屋買賣合同，所以不承擔相應的責任。
M公司述稱：對原告的訴訟請求沒有異議，支援原告的訴請。
法院查明
李某賢（出賣人）與趙某蘭（買受人）於2021年5月16日簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定：1、李某賢將坐落於北京市房山區x房屋出賣給趙某蘭。總房款4430000元；買受人採取商業貸款付款。出賣人應當在甲方收到全部購房款後365日內（含當日）前將該房屋交付給買受人。
違約責任：1、逾期交房責任，除不可抗力外，出賣人未按照第六條約定的期限和條件將該房屋交付買受人的，按照逾期時間，分別處理。（1）逾期15日之內，自合同約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付總房款的萬分之五的違約金，合同繼續履行；（2）逾期超過15日（該日期應當與第1項中的日期相同）後，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自解除合同通知送達之日起15日內退還買受人已付全部房價款（含已付貸款部分）並按照總房款的20%向買受人支付違約金。買受人不解除合同的，出賣人自合同約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，按日計算向買受人支付買受人總房款萬分之五的違約金，合同繼續履行。
2021年5月16日李某賢、趙某蘭及M公司簽訂了《居間服務合同》約定：1、居間服務費（1）出賣人支付居間服務費元整。（2）買受人支付居間服務費人民幣伍萬叄仟壹佰陸拾元整。三方對居間方提供的服務專案及相應的權利義務、違約責任進行了具體的約定。
2021年5月16日，甲方李某賢（出賣人）與乙方趙某蘭（買受人）簽訂了《補充協議》，約定……。不動產轉移登記：甲乙雙方同意，在2021年7月16日前甲乙雙方應共同辦理不動產轉移登記手續，丙方協助。如房屋登記機構要求甲方和/或乙方必須到場辦理相關手續的，則該方應當按照房屋登記機構的要求到場辦理。乙方應按時領取產權證並配合辦理手續，如因乙方原因導致甲方收款遲延的，則乙方按照本協議第四條約定承擔違約責任。
第四條違約責任（一）甲乙雙方任何一方逾期履行本補充協議約定義務的，每逾期一日，違約方需按日計算向守約方支付房屋總價款萬分之五的違約金。（二）甲方若出現下列情形之一的，甲方構成根本違約，且乙方有權以書面通知的方式解除房屋買賣合同：1、甲方對該房屋享有合法權利，並提供的該房屋產權證、原購房合同、稅票等相關產權證明手續不真實、不完整、無效，導致乙方無法取得房屋所有權的；2、該房屋被查封或限制轉讓，導致乙方無法取得房屋所有權的；3、逾期履行本補充協議第二條約定的義務超過15日的；4、拒絕將該房屋出售給乙方或者擅自提高房屋交易價格的；5、將該房屋出售給第三方的；6、甲方在辦理轉移登記前擅自將該房屋抵押給第三方，導致乙方無法取得房屋所有權的；7、該房屋為凶宅的；8、該房屋設立居住權的；9、甲方承諾的學區名額使用情況不屬實，或甲方逾期遷出戶口，導致乙方無法實現購買該學區房屋之目的的。
甲方出現上述根本違約情形之一的，甲方應在違約行為發生之日起十五日內，以相當於該房屋總價款的20%向乙方支付違約金；丙方收取乙方的所有費用不予退還，由甲方直接賠付乙方。雙方還對相關事宜進行了具體約定。楊某君在《同意出售宣告》落款處簽字，內容：本人楊某君系售房人李某賢之配偶，本人與房屋出售人共有的房屋位於房山區x且本人同意房屋出售上述房屋。
合同簽訂當日2021年5月16日和5月17日，趙某蘭共向李某賢轉賬200000元，李某賢向趙某蘭出具兩份定金收據，2021年5月17日，趙某蘭向第三人M公司支付房屋居間服務費及過戶按揭服務費57590元。2021年5月21日，M公司通知微信通知趙某蘭涉案房屋被保全查封無法網籤。截止2021年9月1日，涉案房屋尚在查封狀態。
趙某蘭於2021年8月30日向李某賢發出解除買賣合同通知書，內容：……1、雙方簽署的《北京市存量房屋買賣合同》及其補充協議於貴方收到本函之日起解除；2、請貴方於收到本函之日返還我方已支付的定金200000元；3.按照補充協議第四條違約責任第二款的約定，請貴方於收到本函之日支付我方違約金，按該房屋總價款的20%計算，共計886000元整。……李某賢已於2021年8月31日簽收該解除買賣合同書。
另查，李某賢的母親劉某莉以贈與合同糾紛將李某賢起訴至法院，並申請對本案所涉x號房屋進行了保全查封。
裁判結果
一、李某賢於本判決生效後十日內返還趙某蘭定金200000元並支付自2021年7月16日至實際返還之日止的利息；
二、李某賢於本判決生效後十日內給付趙某蘭違約金150000元；
三、李某賢於本判決生效後十日內給付趙某蘭居間服務費損失57590元並支付自2021年7月16日至實際給付之日止的利息（；
四、楊某君對上述三項執行內容承擔連帶責任。
五、駁回趙某蘭的其他訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
本案爭議焦點一為趙某蘭是否擁有解除權。趙某蘭與李某賢簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》《居間服務合同》及《補充協議》系合同各方真實意思表示，且未違反相關法律法規規定，應合法有效。依法成立的合同，對合同雙方均具有法律約束力。雙方當事人均應本著誠實守信原則全面履行各自的義務。
根據《補充協議》約定：“該房屋被查封或限制轉讓，導致乙方無法取得房屋所有權的，甲方構成根本違約，且乙方有權以書面通知的方式解除房屋買賣合同。”本案中，趙某蘭履行了支付定金和居間服務費的義務，而在辦理網簽過程中因涉案房屋被司法查封致使合同履行受阻。截止到8月30日，涉案房屋均在查封狀態，無法辦理房屋產權變更登記，李某賢違約，已經達到了合同約定的解除條件，故趙某蘭於2021年8月30日向李某賢發出《解除房屋買賣合同書》的行為系行使合同解除權，根據《中華人民共和國民法典》的相關規定“當事人一方依法主張解除合同的，應當通知對方，合同自通知到達對方時解除”，李某賢於2021年8月31日收到《解除房屋買賣合同書》時合同解除，法院予以確認。李某賢關於雙方可以繼續履行合同的答辯意見缺乏事實和法律依據，法院不予採納。
本案爭議焦點二為違約金的合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者採取其他補救措施，並有權請求賠償損失。合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
本案中，李某賢主張趙某蘭關於違約金的訴求嚴重與其損失不符，法院認為，李某賢在出賣涉案房屋時理應與其相關的權利和利害關係人取得一致意見，以確保出售房屋不存在任何權利瑕疵或爭議，現涉案房屋被司法查封致使合同不能正常履行，理應按合同約定支付違約金，但考慮到本案中李某賢的過錯程度、與案涉房屋相關訴訟產生的時間節點以及趙某蘭經濟受損情況，法院對於趙某蘭主張違約金數額酌情予以確定為150000元。關於居間服務費和過戶按揭服務費57590元及利息，因李某賢違約致使趙某蘭受損，趙某蘭要求李某賢賠付該筆費用於法有據，法院予以支援。
由於李某賢與趙某蘭及M公司因涉訴房屋所形成的債權債務關係發生在李某賢與楊某君夫妻關係存續期間，且楊某君亦簽訂了《同意出售宣告》，因此該債務應系夫妻共同債務，由夫妻雙方共同承擔。故趙某蘭要求楊某君承擔連帶給付責任的訴訟請求法院予以支援。
綜上，趙某蘭的訴訟請求中的合理部分，法院予以支援，其過高部分，法院不予支援。
