[相關案例]（2017）最高法民申46號 最高人民法院
[裁判要點] 法院認為，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定，本案應否適用懲罰性賠償，應當看修永琴與晉豫泰公司之間所訂立的《商品房認購協議》性質上是否具備了商品房買賣合同的主要內容以及是否符合上述規定中的三種情形之一。本案中，修永琴(乙方)作為買受方與作為出賣方的晉豫泰公司(甲方)於2012年8月11日所訂立的《商品房認購協議》中明確約定雙方需另行簽訂《商品房買賣合同》，且該認購協議中沒有確定標的物，即房屋的具體位置，也沒有對交付條件、交付日期、公共配套建築的產權歸屬、面積差異的處理方式、辦理產權登記有關事宜、違約責任、解決爭議的方法等作出約定。因此，該認購協議書缺失商品房買賣合同必備的條款和要件，性質上只是協議雙方為了保證將來簽訂正式的房屋買賣合同而簽訂的獨立的預約合同，並不具備商品房買賣合同的法律約束力。修永琴申請再審主張本案應適用商品房買賣中懲罰性賠償的規定，依據不足，本院不予支援。
(三)出賣人無惡意且未將房屋“向社會銷售”，不適用懲罰性賠償的規定
[相關案例]（2017）最高法民終387號 最高人民法院
[裁判要點] 法院認為，司法解釋第八條在規定買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失之外，還賦予買受人請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。此項責任即懲罰性賠償責任，其功能在於保護誠信，制裁惡意違約，因此，該規定應當嚴格限制適用。蘭東公司多次催款交房，甘肅人壽公司拒絕付款及接收房產。案涉房產在竣工驗收合格、工程交工後，蘭東公司在多次交涉無果後，為減少因甘肅人壽公司未積極履行配合協助義務而不斷擴大的損失，將案涉房產出售給聚豐公司，不應當認定該違約行為存在應當課以懲罰性賠償責任的惡意。加之，案涉房產並非本解釋第二條規定的“向社會銷售”，甘肅人壽公司購買案涉房產為商業辦公而非公民居住之用，其以出賣人蘭東公司根本違約為由，請求蘭東公司償付一倍的已付購房款賠償金，缺乏事實根據，與法意亦有不合，該項上訴理由不成立，本院不予支援。
(四)開發商故意隱瞞所售房屋已經被查封的事實，不適用懲罰性賠償的規定
[相關案例]（2019）冀02民終1969號 唐山市中級人民法院
[裁判要點] 法院認為，龔秀芳主張按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條，要求美盛公司給付其利息、賠償損失並承擔已付購房款一倍的懲罰性賠償金，本案涉案商品房系被採取司法查封措施，並不存在“故意隱瞞房屋已經抵押的事實”，故對龔秀芳該部分訴請不應予以支援。
(五)出賣人因委託代理機構未告知其特定房屋已經售出而導致一房二賣，由出賣人承擔經營風險
[相關案例]（2012）民抗字第24號 最高法公報案例
[裁判要點] 法院認為，根據本院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定可見，只要出賣人在商品房買賣合同訂立後事實上存在將該房屋出賣給第三人的行為，無法取得房屋的買受人即可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，且上述規定中並不存在此種賠償責任的適用以出賣人具有惡意違約故意為前提的規定。2006年4月皓羽公司作為委託代理人與蘇金水訂立06號合同與07號合同，法律後果上即為被代理人金華公司已與蘇金水訂立06號合同與07號合同，此後金華公司向蘇金水之外的第三人出賣房屋並導致蘇金水無法取得06號、07號商鋪，蘇金水即有權依據本院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條第二項規定請求金華公司承擔不超過其已付購房款一倍的賠償責任。而金華公司的相關申訴請求實質上系將其選擇及監督委託代理人的經營風險不當轉嫁於購房者，本院不予支援。
三、商品房買賣欺詐行為是否適用《消費者權益保護法》中關於消費欺詐的三倍懲罰性賠償制度
《商品房買賣合同司法解釋》關於懲罰性賠償責任的法律淵源是1993年制定的《消費者權益保護法》第四十九條，2013年新修訂的《消費者權益保護法》加大了懲罰性賠償的額度，將經營者實施欺詐情形下的“二倍賠償”修改為“三倍賠償”，然而商品房買賣欺詐行為是否適用《消費者權益保護法》中關於消費欺詐的三倍懲罰性賠償制度沒有明確的法律規定。但是江蘇省高階人民法院審判委員會印發的〔2016〕10號《關於審理消費者權益保護糾紛案件若干問題的討論紀要》第7條明確了該類情形的處理規則：商品房買賣合同的買受人以出賣人實施欺詐行為為由，要求依照《消費者權益保護法》第五十五條規定請求三倍賠償的，人民法院不予支援。相關爭議應當按照《商品房買賣合同司法解釋》第九條規定進行處理，買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
[相關案例]（2016）蘇民申4899號 江蘇省高階人民法院
[裁判要點] 法院認為，雙方所籤合同中沒有適用《中華人民共和國消費者權益保護法》的具體、明確的合意，陳昕、李雪麗主張將其所訴稱特別告知的制定依據作為雙方達成的法律適用合意，沒有事實依據，本院不予採納。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已對商品房銷售中適用懲罰性賠償情形作出了明確規定，一、二審法院據此認為商品房銷售不適用《中華人民共和國消費者權益保護法》，並無不當。陳昕、李雪麗關於本案應當適用《中華人民共和國消費者權益保護法》的申請再審理由，沒有事實和法律依據，本院不予採納。
總 結
綜上，懲罰性賠償是越來越受重視的一種責任承擔形式，其原因是民事活動中故意因素支配下的行為帶來的利益遠大於採用補償性賠償責任下所需賠償的損失。對於出賣人來說，應當在商品房交易活動中堅持誠實信用原則，在訂立商品房買賣合同時如實告知買受人相關事宜。如出賣人隱瞞真相使買受人陷入錯誤認識，作出不真實的意思表示，買受人有權請求法院宣告合同無效，要求解除合同或者撤銷合同，並要求出賣人承擔懲罰性賠償責任。
相關法律規定
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第一條
本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
第八條
具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一） 商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二） 商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條
出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一） 故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二） 故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三） 故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
《中華人民共和國合同法》
第九十四條
【合同的法定解除】有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一） 因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二） 在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三） 當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；
（四） 當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五） 法律規定的其他情形。
北京市高階人民法院《關於審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》 京高法發〔2014〕489號
十九、房屋漲價損失與一倍賠償的並用
出賣人具有《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9條規定的違約情形，導致商品房買賣合同解除，買受人要求同時賠償房屋漲價損失和不超過已付購房款一倍損失的，可予以支援，但合同另有約定的除外。出賣人有證據證明兩項賠償數額相加過分高於買受人所受實際損失的，可以酌情降低賠償總額。
《海南省高階人民法院關於辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見》（試行）
9、開發商收取了擬購房人的認購金、訂購金、誠意金等且與擬購房人訂立了認購協議、預購協議及意向書等的，分別情況予以處理：
（1）認購協議、預購協議及意向書等具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，且開發商所收取的認購金、訂購金、誠意金等為認購協議、預購協議及意向書中所約定的購房款數額的，應當認定為正式的商品房買賣合同，擬購房人要求繼續履行的，應予支援。
因開發商的原因致使合同不能繼續履行的，擬購房人除可以請求解除合同外，還可要求開發商返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
12、雙方當事人訂立商品房買賣合同且買受人已交付部分房款後，出賣人惡意違約，請求解除合同，並願意承擔超過已付購房款一倍的賠償責任的，如買受人不同意解除合同，且合同有繼續履行可能的，不應解除合同。
浙江省溫州中級人民法院民四庭《審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題參考意見》
第九條
買受人根據《解釋》第八條、第九條的規定，要求出賣人賠償損失的，可以選擇房屋漲價損失或者不超過已付購房款一倍中的一項適用。
第十條
買受人依據《解釋》第八條、第九條的規定，要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，一般應予支援。出賣人請求減少的，人民法院可以結合案件的具體情況，決定是否予以適當減少，但原則上不得低於已付購房款的50%。
第十一條
具有《解釋》第八條、第九條規定的五種情形的，買受人依照《消費者權益保護法》的規定，要求出賣人承擔懲罰性賠償責任，人民法院不予支援。
《河南省消費者權益保護條例》（2009）
第十七條
商品房經營者應當以書面形式向消費者明示商品房的準確位置、建築結構、建築面積、套內面積和共用分攤建築面積、裝飾標準、外部環境、公共設施、配套基礎設施、計價方式、付款方式、交付使用條件及日期、產權證書辦理等情況。
商品房經營者不得有下列行為：
（一） 故意隱瞞未取得商品房預售許可證的事實或者提供虛假的商品房預售許可證訂立商品房買賣合同的；
（二） 故意隱瞞所售房屋已經抵押、出賣或者為拆遷補償安置房屋的事實訂立商品房買賣合同的；
（三） 訂立商品房買賣合同後又將該房屋抵押或者出賣的；
（四） 將未經竣工驗收或者驗收不合格的商品房交付使用的；
（五） 違反合同約定，遲延交付，經催告後在三個月的合理期限內仍未交付的；
（六） 交付房屋的主體結構質量經核驗確屬不合格或者因其他質量問題嚴重影響正常居住使用的；
（七） 交付房屋的實際面積誤差比絕對值超過百分之三的；
（八） 由於經營者的原因導致未在合同約定期限內辦理房屋所有權證的；
（九） 擅自變更規劃、設計，導致容積率、商品房質量、面積、結構、朝向、樓層等與合同約定不符的；
（十） 商品房外部環境以及其他配套設施與經營者的承諾不相符的。
有前款第（一）、（二）、（三）項規定情形之一的，導致合同目的不能實現、合同無效或者被撤銷、解除的，消費者可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求商品房經營者承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
